——赵霞诉马俊、陈延德确认合同效力案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2016）京02民终字第5234民事判决书
2.案由：确认合同效力纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：赵霞
被告（被上诉人）：马俊、陈延德
【基本案情】
马建军（2010年11月11日死亡）与王琇珊于1982年登记结婚，1984年7月16日，双方
生育一子马俊（曾用名马骏）。1999年3月1日，马建军与王琇珊经北京市东城区人民法院
调解离婚，双方所生之子马俊由马建军自行抚养。
2001年10月31日，赵霞与马建军登记结婚（均系再婚）。
2005年10月24日，李林杰代理马建军（乙方）与陈延德（甲方）签订《房屋买卖合
同》，约定陈延德将其位于北京市丰台区角门西里×楼7单元402号房屋以价款40万元出售
给马建军；甲方承诺协助买方办理原产权单位的各项手续，公共维修基金，同房产一并转
移乙方；付款方式：双方协议解决；双方同时约定，2006年1月11日甲方帮助过户，过户
费乙方负责。合同签订后，马建军按合同约定履行了向陈延德支付购房款的义务，陈延德
履行了交付房屋的义务。后，马建军父母马连喜、薛雅珍及马俊一直在涉案房屋居住。上
述房屋的买房手续及相关材料均由赵霞保存在其与马建军居住地。
2009年6月，马建军要求陈延德履行涉案房屋的过户手续。当月24日，陈延德的委托
代理人孙秀玲持委托书及陈延德身份证原件与马俊前去办理过户事宜，双方向权属登记机
关出示了陈延德作为卖方，马俊作为买方的房屋买卖合同并办理了涉案房屋的网签手续。
2009年6月30日马俊作为所有权人取得了涉案房屋的《房屋所有权证》。
2012年5月25日，马俊与陈裕萍就涉案房屋的买卖事宜签订《存量房屋买卖合同》，
将涉案房屋出售给陈裕萍。
2014年8月，马连喜、薛雅珍及马俊作为原告向北京市朝阳区人民法院起诉赵霞，要
求继承马建军位于朝阳区芍药居的一处房屋及帕萨特牌轿车一辆，该案审理过程中赵霞表
示已经自行偿还了购车贷款，并提出本案涉案房屋应属于遗产予以分割。该案已经审理完
毕，处理结果没有涉及本案涉案房屋。
一审法院审理期间，经询问，陈延德认可孙秀玲系代理其去办理涉案房屋过户手续的
委托代理人，但其表示没有在房屋买卖合同上签字，亦不认识马俊。陈延德曾表示对相关
签字进行笔迹鉴定，后未出庭应诉。经原审法院询问孙秀玲，其表示涉案房屋办理过户
时，是其持陈延德的身份证前去配合办理，马建军的儿子马俊及另一亲属亦到场，手续都
是他们办理的。另孙秀玲表示，是马建军电话联系其表示要求办理过户手续，且马建军表
示要将房屋过户给自己的儿子马俊。
【案件焦点】
涉案房屋是否构成马建军、赵霞夫妇对马俊的赠与。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：马建军生前委托李林杰与陈延德就
涉案房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效。陈延德按合同约定向马建军交
付房屋后，马建军父母及马俊一直在涉案房屋居住。对此，赵霞作为马俊的
继母就涉案房屋购买后的居住状况是明知的。虽然涉案房屋系于2005年赵霞
与马建军婚姻关系存续期间以马建军的名义与陈延德签订的《房屋买卖合
同》，但2009年在马建军的安排下，该房又以马俊的名义办理了网签并直接
过户其名下。结合该房屋长期由马俊居住使用的情形，法院认为，该行为应
视为马建军、赵霞将涉案房屋赠予马俊。现赵霞称上述行为是背其所为，但
对房屋一直由马俊居住使用其是明知的，且从未提出过异议，2005年购房后
一直不知产权证是否办理及办至何人名下均有悖于常理。故法院认为对此赠
予行为赵霞明知且认可。基于上述事实，故对赵霞要求确认2005年10月24日
马建军与被告陈延德签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求应予准许。对
赵霞要求确认2009年6月24日马俊与被告陈延德签订的《存量房屋买卖合同》
无效的诉讼请求及其他缺乏事实及法律依据的诉讼请求，法院难以支持。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中
华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：
一、原告马建军与被告陈延德于二零零五年十月二十四日签订的《房屋
买卖合同》有效；
二、驳回原告赵霞的其他诉讼请求。
赵霞持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：
马建军于2005年10月与陈延德签订买卖合同购买了涉案房屋，现虽马俊主张
薛雅珍名下的拆迁款项系支付涉案房屋购房款的来源，并提供了马建军购买
其他房屋及车辆进行贷款等相关证据，以证明马建军的经济状况不足以全额
支付涉案房屋的购买款项，但上述均非直接证据，均不足以证明其所述涉案
房屋原系为其购买。另，虽购房时马建军与赵霞婚龄不长，但现赵霞与马俊
对购买房屋的出资情况亦均没有提出充足的证据加以证实，故不能认定购房
款全部系马建军婚前财产支付的情况下，应认定房屋系马建军与赵霞共同财
产。
涉案房屋是否构成马建军、赵霞夫妇对马俊的赠与，还应从以下几个方
面来综合判断：首先，从涉案房屋的使用情况来看，虽赵霞表示其与马建军
曾在房屋购买之初短暂居住，但该事实是否存在并不影响涉案房屋多年来由
马连喜、薛雅珍及马俊居住的事实认定；其次，从房屋的买卖手续及相关材
料的保存情况来看，赵霞表示上述材料由其保存在与马建军共同的其他居住
地，那么以上材料是其取得价值数十万元财产的凭证，应该得到妥善慎重的
保管，而没有这些材料马俊不仅不能办理房屋的过户甚至无法与出卖人一方
取得联系，现没有证据证明马俊采取了任何非法手段窃取相关材料，故马俊
前去办理涉案房屋的过户手续应系受马建军指派，其将房屋过户至自己名
下，马建军没有提出异议，应系同意，变更登记后的产权证由马俊持有亦能
佐证上述判断，而作为以上材料的保管人，赵霞表示对此多年来均不知悉没
有做出合理解释，且其亦没有提出该行为系马建军故意隐瞒独自所为的相关
依据；最后，从马建军死亡后遗产的清理情况来看，作为马建军的配偶，赵
霞在马建军生前一直与其共同生活，对双方的财产情况应是最清楚的，从偿
还购车贷款来看其对遗产还是进行了管理的，而就涉案房屋却多年间没有处
理，相反却表示在马俊等提起继承纠纷后方才发现涉案房屋已经办理转移登
记至马俊名下，该陈述于情理不合，法院难以采信。综上，原审法院认定马
建军、赵霞将涉案房屋赠与马俊是合理的。综合本案的全部情况来看，马俊
与陈延德之间的房屋买卖合同仅系办理涉案房屋转移登记的手续，陈延德的
代理人孙秀玲到场，其本人为房屋经纪人，对相关手续的办理具有专业的经
验，没有对合同的签订和内容提出异议，视为认可，故合同实际由何人签字
及马俊是否真实支付了房屋价款，均非该房屋买卖合同效力的审查因素。
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七
十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
从本案争议事实上看，本案存在前后两个房屋买卖合同。第一个合同是原告的丈夫即
被告的父亲马建军和涉案房屋原房主陈延德之间的房屋买卖合同，对该合同原告和一被告
均无异议；第二个合同则是陈延德委派其代理人孙秀玲和马俊签订的存量房屋买卖合同。
本案的争议焦点正是第二个房屋买卖合同。
要正确判定本案的事实确定法律的适用，要解决以下两个问题。首先，第二个房屋买
卖合同背后隐藏的真实意思表示。经过法院的审理可以认定，第二个房屋买卖合同实际上
是为了顺利履行第一个房屋买卖合同而产生的。马建军和陈延德签订买卖合同后若干年
后，在房屋达到可以上市交易的条件时，马建军指派陈延德委托的合法代理人将房屋过户
至其子马俊名下。对于这一行为，出卖人及其代理人均未提出任何异议，也不存在实际购
房款的交付，完全符合现行的相关法律规定及交易习惯。因此，原告割裂开前后两个房屋
买卖合同之间的必然联系，单独要求确认第二个房屋买卖合同无效的理由是不成立。
涉案房屋确系赵霞和马建军的夫妻共同财产，对于马建军将涉案房屋赠与其子马俊的
事实，赵霞是否知情也将影响到本案合同的效力。这一点，二审法院的判决给我们提供了
详细综合的审理思路。通过原房屋买卖手续及相关材料的保存、无证据证明马俊存在非法
手段窃取、变更登记后产权证的保存、马建军死后遗产的清理等细节上综合判断，均可以
认定赵霞对马建军将涉案房屋赠与给其子马俊的行为是明知的，由此法院驳回了赵霞要求
确认第二份房屋买卖合同无效的上诉请求，维持原判，于法有据。
编写人：北京市丰台区人民法院 王旻忞
