——北京万科物业服务有限公司诉王某、邹某阳排除妨害案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初16482号民事判决书2.案由:排除妨害纠纷
3.当事人
原告:北京万科物业服务有限公司(以下简称万科公司)
被告:王某、邹某阳【基本案情】
二被告系原告提供物业服务的北京市朝阳区广泽路某小区2单元201号房屋的业主,同时也是812号、813号车位的产权人。二被告自2015年7月28日起未征得原告或某小区业委会的同意在812号、813号车位上自行搭建了升降停车设备。
经法院组织双方到812号、813号车位进行现场勘验,查明如下事实:(1)812号、813号车位是两个相邻的开放性车位,位于该单元楼的公用楼梯旁;(2)二被告在812号、813号车位上各搭建了一个升降停车设备,一共停放了四辆车,均为二被告家庭自用车辆;(3)升降停车设备中钢立柱所使用的支撑钢钉入了墙面,占用了公共区域;(4)升降停车设备使用的是380伏电,二被告将电路从二层的自有房屋电表穿过公用的楼梯和墙体
引入地下一层。
【案件焦点】
开放性车位的立体车位权利边界如何确定。【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。此外,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。本案的争议焦点有以下三个:
第一,原告作为物业管理公司是否有权起诉。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可见,物业管理公司依据物业服务合同以及业主管理公约,对小区进行物业服务的同时还承担一定的管理职能,对业主占用小区共有部位、私搭乱建等行为有制止、
管理等职责。该管理权来源于全体业主的授权或委托,内容表现为对物业本身和对业主行为的管理,目的在于更好地维护业主的合法利益。原告与某小区业委会签订《物业服务合同》,约定由原告对某小区提供物业服务,内容包括物业共用部位的维修、养护和管理,维护公共秩序,进行安全防范等,现二被告未征得原告或者业委会同意即搭建了升降停车设备,原告作为某小区的物业管理公司有权利起诉。
第二,二被告在812号、813号车位上搭建的升降停车设备是否损害了其他业主的合法权益。首先,二被告所搭建的升降停车设备所使用的支撑杆和电路均占用了业主共有区域,在未取得业委会同意的情况下,其
行为侵犯了其他业主对共有部分的权利;其次,二被告擅自将380伏电路穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层,存在安全隐患,对其他业主的人身安全存在巨大风险;最后,二被告将未经过相关部门验收的升降停车设备安装在开放性的车位上,会给途经车位的行人的人身安全带来不可预料的风险。故二被告在812号、813号车位上搭建的升降停车设备损害了其他业主的合法权益。
第三,当小区公约对业主行使业主专有权设定限制时,业主是否需要遵守小区公约。《某小区业主公约(草案)》载明禁止擅自在车位上安装设施,二被告辩称该公约限制了业主权利应为无效。法院认为,业主对专有部分的利用,往往涉及小区全体业主与个别业主之间的利益平衡问
题。因此,业主在行使业主专有权时不能仅仅依据权利归属状况,还必须遵守小区管理规约的相关规定。故二被告作为812号、813号车位的产权人,有权使用并处分车位,但在使用车位的过程中应当遵守《某小区业主公约(草案)》,据此履行义务。
原告要求二被告拆除812号、813号车位上的升降停车设备的诉请,于法有据,法院予以支持。需要说明的是,为了解决停车难题,政府鼓励兴建立体停车设施,但在兴建立体停车设施时应确保设施安全并遵守相应规范,且不得侵犯他人权益。
综上所述,北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》
第七十一条、第八十一条、第八十三条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定,判决如下:
王某、邹某阳于本判决生效之日起三十日内将安装于北京市朝阳区某小区812号、813号车位上的升降停车设备拆除。
【法官后语】
《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权……”本案中,虽然涉案车位属于开放性的地下车位,仅通过在地面画线的方式与其他空间区分开来,但是根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定,开放性的地下车位通过画线等方式完全可以独立地、排他地使用,属于具有独立使用价值的特定空间,业主对车位享有独立的物权即建筑物区分所有权。然而目前开放性车位专有权的权利边界模糊不清,在停车位紧张的现状下,因开放性车位加改行为引发的诉讼不断出现。
因开放性车位四周均未封闭,其所对应的地面空间范围较为明确,即画线范围内的部分,然而对于开放性车位上的立体空间范围如何确定尚无具体规范。例如,是否只要是业主在画线范围内搭建的立体停车设施,无论搭建多少层都是合法的?本案即业主在其享有专有权的开放性车位上搭建了两层立体停车设施所引发的纠纷,物业公司表示该车位上方的屋顶面安装了消防喷淋设施,二被告安装的立体停车设施紧贴消防喷淋设施,且二被告将电路从自有房屋电表穿过公用的楼梯和屋顶面引入开放性车位,以供停车设施取电,存在安全隐患。对此,笔者认为,虽然开放性车位的权利边界无法像房屋等封闭性空间一样清晰,但是在司法实践中仍可通过法律对于建筑物专有权的规定来确定开放性车位的专有权边界。《物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占
有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”由此可见,对开放性车位的使用,应当建立在权利归属的基础之上,但因建筑物区分所有权中业主对物的利用,往往涉及小区全体业主与个别业主之间的利益平衡问题,故不能仅仅依据车位的权利归属状况,还必须结合业主的现实生活需求、车位的实际
使用情况、该地区的整体规划等因素加以综合衡量,从而确定开放性车位的立体空间专有权的权利边界。
具体到本案,虽然二被告搭建的立体停车设施固定于车位的画线区域内,但是因其对车位的立体空间利用上存在危及他人人身安全的隐患,亦占用了其他业主的共有区域,违反了小区管理规约的规定,综合考量上述因素,法院判决二被告拆除所建立体停车设施。
编写人:北京市朝阳区人民法院斯晓荷
