——黄某梅诉陈某端物权保护案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市思明区人民法院(2016)闽0203民初17976号民事判决书
2.案由:物权保护纠纷
3.当事人
原告:黄某梅被告:陈某端【基本案情】
2016年8月15日,陈某端与黄某梅签订一份《房屋买卖合同》,约定陈某端将本案讼争房屋出售给黄某梅,建筑面积为77.5平方米,成交价
为245万元,该合同中未提及杂物间。同日,双方签订一份家电家具清单,亦未提及杂物间。后黄某梅向陈某端支付购房款,陈某端将讼争房屋交付给黄某梅,但未交付杂物间。2016年9月7日,黄丽将取得讼争房屋不动产权证书。该证书载明:讼争房屋建筑面积77.5平方米,专有建筑面积
71.47平方米,分摊建筑面积6.03平方米。该证书所附房屋平面图未体现
杂物间。
据公寓住宅面积测算明细表记载,讼争房屋标准层建筑面积69.43平方米,楼梯、过道公用分摊面积6.03平方米,杂物间建筑面积5.05平方
米,阳台建筑面积2.04平方米。杂物间未单独办理不动产权证书。
另,陈某端于审理中提交一份其与黄某梅之间的通话录音,拟证明杂物间并未随同讼争房屋出售,黄某梅与陈某端协商愿意出钱购买该杂物间。黄某梅质证如下:真实性无异议,关联性有异议,该录音没有体现双方签订讼争《房屋买卖合同》时是否商量杂物间的归属问题,陈某端只是说价格便宜不包含杂物间,而非双方在签订讼争合同时就约定杂物间不出售。
黄某梅认为其已取得讼争房屋产权,而该房屋所在楼宇的杂物间系按住宅的户数分配,每户都拥有一个杂物间,现被陈某端侵占,故黄某梅诉请陈某端返还杂物间并支付占用费。陈某端认为杂物间不包含在讼争房屋产权内,其将讼争房屋出售给黄某梅的款项不包括杂物间。
【案件焦点】
讼争房屋与杂物间是否是主物与从物的关系、杂物间是否应随讼争房屋转让、对讼争房屋的处分是否及于杂物间。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为:陈某端将讼争房屋出售给黄某梅,黄某梅已取得讼争房屋所有权,对讼争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据公寓住宅面积测算明细表的记载,讼争房屋与杂物间系主物与从物的关系。陈某端将主物讼争房屋转让给黄某
梅,从物杂物间应随主物讼争房屋一并转让。陈某端主张双方另有约定讼争《房屋买卖合同》的买卖标的不包括杂物间,并提交通话录音为
证。从通话录音的内容来看,双方并未提及讼争《房屋买卖合同》的买
卖标的是否包括杂物间的问题,而只涉及讼争《房屋买卖合同》的成交价款是否包括杂物间的问题。故,对陈某端的上述主张,法院不予采纳。从物杂物间随主物讼争房屋一并转让给黄某梅后,黄某梅对杂物间享有所有权,黄某梅诉请陈某端返还杂物间,法院予以支持。鉴于讼争《房屋买卖合同》和家电家具清单中均未提及杂物间,讼争房屋产权面积亦不包括杂物间的面积,并且在通话录音中,对于陈某端所提及的双方就杂物间价格进行协商的过程,黄某梅并未表示异议,故法院认定讼争《房屋买卖合同》约定的成交价款并未包括杂物间。因黄某梅并未就杂物间支付对价,故黄某梅诉请陈某端支付杂物间占用费,法院不予支持。至于杂物间的对价问题,双方可另行解决。
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼
法》第六十四条第一款的规定,作出如下判决:
一、陈某端于本判决生效之日起七日内将房屋所附杂物间返还给黄某梅;
二、驳回黄某梅的其他诉讼请求。
宣判后,双方当事人均未提起上诉,判决已发生法律效力。【法官后语】
物依据不同的标准,可以有不同的分类。以物与物之间是否具有从属关系为标准,可以把物区分为主物和从物。凡两种以上的物互相配
合、按一定经济目的组合在一起时,起主要作用的物为主物;配合主物的使用而起辅助作用的物为从物。尽管从物是独立的物,而非主物的构成成分,但它在客观上、经济上从属于其他物,补充其他物的效用。区分主物与从物的意义在于,当事人没有特别约定时,对主物的处分及于从物。我国《物权法》第一百一十五条规定,主物转让的,从物随主物转让,但
当事人另有约定的除外。
就本案而言,讼争房屋与杂物间属于主物和从物的关系。首先,从规划设计和产权登记来看,讼争房屋和杂物间自规划设计之初就具有从属关系,杂物间附属于讼争房屋而存在,直至产权登记时,也仅有讼争房屋取得了独立产权,杂物间则没有独立产权。其次,讼争房屋与杂物间在空间上相互独立。杂物间不是讼争房屋的组成部分,二者之间并非整体与部分的关系。最后,讼争房屋与杂物间在使用功能上相互独立,二者配合使用,可以达到物尽其用的效果。讼争房屋的使用功能为住宅,杂物间的使用功能为储物,就人的居住需求而言,讼争房屋起主要作用,杂物间起辅助作用。没有杂物间,并不影响讼争房屋的居住功能,但若有杂物间,杂物间配合讼争房屋使用,则必然提升讼争房屋的居住体验。
本案中,被告将主物讼争房屋出售给原告,原告取得所有权,在买卖双方没有另行约定的情况下,从物杂物间应随主物讼争房屋一并转让,即原告对主物讼争房屋的处分及于从物杂物间。但是,应当注意到,杂物间作为从物,有其独立的空间和使用功能,更有其独立的价值。买卖双方在讼争房屋买卖合同及附属家电家具清单未提及杂物间,讼争房屋产权面积亦不包括杂物间的面积,结合双方后续的协商过程,法院认定讼争房屋买卖合同约定的成交价款并未包括杂物间,原告并未就杂物间支付对价,故不支持原告关于杂物间占用费的诉讼请求,指引双方另行解决杂物间的对价问题。
编写人:福建省厦门市思明区人民法院朱晨
