——陶某龙诉李某军农村土地承包合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2016)京02民终1328号民事裁定书 2.案由:农村土地承包合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):陶某龙 被告(上诉人):李某军
第三人(上诉人):北京市大兴区长子营镇罗庄二村村民委员会(以下 简称罗庄村委会)、北京市大兴区长子营镇罗庄二村经济合作社(以下简 称罗庄经合社)
第三人:李某香、李某顺 【基本案情】
2010年4月10日,陶某龙与李某军签订土地承包经营权流转合同书, 约定陶某龙将10.6亩的果树地出租给李某军,用于种养业;李某军应按合 同规定的用途使用土地,不得荒芜、不得进行破坏性经营。流转后土地 的经营方式为个人承租;流转期限自2010年4月10日至2028年12月1日;租
金为每年每亩600元,一次性付清;合同双方当事人任何一方违反本合同 规定条款,均视为违约,违约方应向对方支付租金总额一倍的违约金;流 转期内,陶某龙不得干涉李某军的正常生产经营活动。合同签订后,李某 军向陶某龙支付租金共111830元。庭审中,李某军称其在2012年7月5日 将从陶某龙处承租的上述土地流转给了李某香、李某顺经营,双方并未 签订书面合同,罗庄村委会在2012年7月5日出具了转让证明。李某军还 称其将土地流转时,陶某龙口头同意了,但并未提交相关证据予以证明, 而陶某龙表示当时其对此既不知道,也不同意,且其现在也不同意。
就陶某龙与李某军上述合同涉及的土地,陶某龙于1998年12月1日与 原大兴县朱庄乡罗庄二村经济合作社(现为罗庄经合社)签订了果树、土 地承包合同,约定陶某龙承包的项目包括土地(园田0.938亩、粮田3.4
亩)和果树(桃树15棵、梨树39棵,未写明具体面积);2000年5月10日,陶 某龙取得了鉴证书,鉴证上述果树、土地承包合同中双方当事人的签
字、印章属实。陶某龙流转给李某军的10.6亩土地就是上述土地承包合 同中的梨树地。
2010年6月8日,李某军与罗庄经合社签订了土地承租合同,约定:罗 庄经合社将村南土地42.5亩出租给李某军,土地用途为种养业;罗庄经合 社对其出租的土地拥有所有权;承租期内李某军可以和第三方合作经营 开发项目,可以转租;庭审中,李某军称上述土地承租合同中包括从陶某 龙手里流转过来的10.6亩土地,罗庄经合社称与李某军签订上述合同经 过陶某龙的同意,但未举证证明,而陶某龙表示其对此份土地承租合同并 不知情,也不同意,现在也不同意。
2012年9月9日,罗庄村委会与李某顺、李某香签订了土地承租合同, 约定:罗庄村委会将村南废弃坑、林地占地81.5亩,发包给李某顺、李某 香供其使用,土地用途为仓储、养殖业、生产、经营;庭审中,罗庄村委 会称与李某顺、李某香签订的土地承租合同中包括陶某龙承包的上述
10.6亩土地,当时签订合同时经过陶某龙的同意,但并未举证证明。此
外,罗庄村委会还称签订此份土地承租合同已经过两委班子及全体村民 代表会议的通过,但未举证证明。
就陶某龙主张的果树损失,陶某龙陈述果树包括在土地承包合同中 记载的数目,后来又种了一些,总共大概有100多棵。陶某龙称将土地出 租给李某军时,有相应的果树,但并没有进行记载,亦未提供其他证据证 明。
另查,本案起诉状副本送达李某军的时间为2013年11月13日。罗庄 经合社、罗庄村委会陈述涉案土地现仍由李某香、李某顺承租。
【案件焦点】
1.未经土地承包经营权人同意而将土地转租的效力认定。2.合同被 确认无效后,应当由谁返还土地。
【法院裁判要旨】
北京市大兴区人民法院经审理认为:根据《中华人民共和国合同
法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的,出租 人可以解除合同”的规定,李某军在未经陶某龙同意的情况下将涉案土 地流转给他人,陶某龙可以解除合同,合同解除的时间为起诉状副本送达 李某军之日,即2013年11月13日。根据《中华人民共和国合同法》第九 十七条关于“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行 情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权 要求赔偿损失”的规定,因李某军违约导致合同解除,就本案所涉土地, 李某军应当予以返还,但因李某军已一次性支付了全部租金,合同解除
后,陶某龙应当将剩余的租金退还李某军。李某军未经陶某龙同意即将 承租的土地转租,属于未按合同约定的用途使用土地,已构成违约。虽双 方在合同中约定了违约金,但该标准过高,本院将违约金调整为75000
元。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分
他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该 合同有效。”故罗庄经合社与李某军签订的土地承租合同和罗庄村委会 与李某顺、李某香签订的土地承租合同中,涉及陶某龙承包的10.6亩土 地的约定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无 效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没 有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到 的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案所涉土地现 仍由李某顺、李某香承租,故在上述合同解除或无效后,应当由李某顺、 李某香将土地返还给陶某龙。关于陶某龙主张的果树损失,因其并未举 证证明该损失已实际发生,故不予支持。
北京市大兴区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一 条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条,《中 华人民共和国农村土地承包法》第九条,《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百四十四条规定,缺席判决如下:
一、确认陶某龙解除与李某军于2010年4月10日签订的土地承包经 营权流转合同的行为有效,合同已于2013年11月13日解除;李某军于本判 决生效之日起十日内给付陶某龙违约金75000元;
二、陶某龙于本判决生效后十日内将剩余租金退还李某军(即李某 军一次性交纳的租金111830元扣减从2010年4月10日起至实际返还土地 之日止,按每亩日租金1.64元计算);
三、确认罗庄经合社与李某军于2010年6月8日签订的土地承租合同 中涉及陶某龙承包的10.6亩土地的约定无效;
四、确认罗庄村委会与李某香、李某顺于2012年9月9日签订的土地 承租合同中涉及陶某龙承包的10.6亩土地的约定无效;
五、李某香、李某顺于本判决生效之日起十日内将10.6亩土地返还
给陶某龙;
六、驳回陶某龙的其他诉讼请求。
李某军、罗庄村委会、罗庄经合社持原审抗辩意见提起上诉,在二 审审理过程中,以各方自行达成和解并已履行完毕为由,申请撤回上诉。 经北京市第二中级人民法院审查认为:其申请撤回上诉,符合有关法律规 定,应予准许。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十三条规定,裁定如下:
准许李某军、罗庄村委会、罗庄经合社撤回上诉。 【法官后语】
土地是农民安身立命之本,我国实行以家庭承包经营为基础、统分 结合的双层经营体制,赋予了农民长期而有保障的土地使用权,可以说家 庭承包经营制的实行给我国农业、农村经济带来了巨大变化,农民的土 地收益显著增加,随之而来的是涉农纠纷频发且数量逐年上升,与其他案 件相比,涉农案件具有群体诉讼多、矛盾冲突大、政策性强、不稳定因 素多等特点,因此法院在审理此类案件时不仅要对个案定分止争,还应通 过裁判规范土地流转行为,化解社会矛盾。本案例系基于土地承包经营 权而引发的土地流转合同纠纷,因涉案土地出现了多次流转的情况,故涉 及多份合同及多个法律关系,分析各个合同的效力,进而确认承担责任的 主体,是本案的关键问题。
该案例涉及土地承包经营权人将拥有土地承包经营权的土地以出租 的形式流转后,承租人未经出租人(土地承包经营权人)同意擅自将土地 转租,承租人与出租人签订的合同的效力问题。以及土地被转租后,发包 方(村集体经济组织)在没有得到承包方(土地承包经营权人)同意且未过 承包期的情形下,又将土地流转给第三方,发包方与第三方签订的流转合
同的效力问题。具体需要厘清以下合同关系:针对第一个合同关系,即发 包方与承包方之间的土地承包合同的效力问题。根据《土地承包法》的 相关规定,陶某龙作为本村村民,依法从发包方即罗庄村委会处承包了涉 案土地,双方签订的土地承包合同当然合法有效,承包合同生效时承包方 陶某龙即取得了土地承包经营权。笔者认为,确认了该土地承包合同的 效力,是处理本案的基础和关键。针对第二个合同关系,也就是陶某龙即 出租方(上一合同的承包方)与李某军即承租方签订的土地承包经营权流 转合同的效力问题。根据《土地承包法》的相关规定,双方签订的合同 并不违反法律的相关规定,应属合法有效,对双方当事人均具有法律约束 力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 针对第三个合同关系,也就是李某军即承租方与李某香、李某顺形成的 土地流转关系的效力问题。李某军转租的行为没有得到陶某龙的同意, 那么陶某龙依据上述法律规定,有权要求解除合同。针对第四个合同关 系,也就是发包方即罗庄村委会与李某香、李某顺签订的土地承租合同 的效力问题,作为发包方,将涉案土地发包给村集体经济组织成员,那么 就不得擅自干涉承包方依法流转土地的权利,亦不得调整、收回承包地, 而罗庄村委会未经承包方陶某龙同意,亦没有法定事由,擅自将已发包给 陶某龙的土地出租给本村之外的人,显然违反了《土地承包法》的相应 规定,应属无效。但考虑到土地是一特殊标的物,如土地已经被实际控制 人合理使用,并产生了较大收益,简单认定发包方流转土地的行为无效, 不仅不经济,也让权利人即承包方丧失了选择权。
对上述合同的效力逐一分析认定后,合同无效后的法律后果亦应当 在本案中一并处理。根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被 撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返 还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双 方都有过错的,应当各自承担相应的责任。现涉案土地由最后一手也就 是李某香、李某顺控制,则在上述合同关系被确认解除或者确认无效后, 土地由谁实际控制就应当由谁将土地返还给陶某龙,也就是土地承包经
营权人。至于在每个法律关系中哪一方存在过错,应当依据合同相对性 原则,由守约方依据合同关系向违约方主张赔偿损失。本案中,只是针对 陶某龙的主张处理了其与承租人李某军之间的损失赔偿问题,在其他关 系中,当事人没有主张,本案中未予处理,各方可依据合同关系另行解
决。
编写人:北京市大兴区人民法院 陈珊珊