——庄某花、徐某诉钟某青、倪某发房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
江苏省南京市中级人民法院 (2017) 苏01民终3712号民事判决书
2. 案由: 房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告 (上诉人): 庄某花、徐某
被告 (被上诉人): 钟某青、倪某发 【基本案情】
2016年8月13日, 徐某、庄某花 (甲方) 与倪某发 (乙方) 及南京 优房房产经纪有限公司 (丙方) 签订《房地产买卖中介合同》一份, 约 定: 甲方将南京市六合区雄州街道百合园13幢2单元502室房屋转让给乙 方, 转让总价为900000元,乙方按照南京市存量房买卖合同中约定的房 款支付方式及期限, 支付定金和房款。甲、乙双方于2016年8月18日前 办理房屋产权过户手续, 乙方于当日支付甲方房款310000元, 甲、乙双 方于房屋产权送件当日办理贷款手续, 乙方贷款额度为580000元, 贷款 商贷直接下达甲方账户, 甲方收到乙方贷款自动转为乙方支付的房款。 该合同第九条第二款第二项约定,“未能按照合同约定提供必要的文件 和配合,造成丙方无法履行合同的”情形, 甲、乙双方应当承担违约责
任, 该条第三款第二项约定, 上述违约行为方, 选择按标的额20%计人 民币180000元的金额作为违约金分别支付给各守约方。同日, 徐某、庄 某花 (甲方) 与倪某发、钟某青 (乙方)签订《南京市存量房买卖合 同》一份, 合同中对于乙方未按规定支付房价款, 约定有两种违约责 任: 第一种为每逾期一天, 按应付到期房价款的万分之三支付违约金; 第二种为逾期支付房款超过七天, 且所欠应付到期房价款超过五万元 的, 甲方有权解除本合同。双方勾选的是第一种。合同签订后, 钟某 青、倪某发按约支付原告定金10000元, 首付款310000元。 2016年8 月18日, 双方及中介前往中国农业银行南京六合支行进行贷款预审, 中 介告知钟某青、倪某发其征信存在瑕疵。 2016年8月22日, 双方办理涉 案房屋产权变更登记送件手续。 2016年8月26日, 涉案房屋不动产产权 变更登记到钟某青、倪某发名下。 2016年10月19日, 钟某青、倪某发 前往中国农业银行南京六合支行进行个人购房贷款面谈。在与银行协商 未果的情况下, 钟某青、倪某发于2016年12月12日将涉案房款580000 元, 转账支付给庄某花、徐某。另, 中国农业银行南京六合支行商业贷 款周期约2至3个月, 如贷款申请人征信存在问题, 在贷款预审时即能发 现。庄某花、徐某诉称, 钟某青、倪某发隐瞒征信不良情况, 导致贷款 审批未通过, 已经构成违约, 根据双方签订的《南京市存量房买卖合 同》第四条明确约定“ 乙方逾期支付房价款超过柒天, 且所欠应付到期 房价款超过伍万元的, 甲方有权解除本合同”, 请求一审法院依法判 令:1. 解除双方签订的《房地产买卖中介合同》 《南京市存量房买卖 合同》; 2. 钟某青、倪某发配合庄某花、徐某办理涉案房屋产权变更 手续, 并承担相关费用; 3. 钟某青、倪某发支付庄某花、徐某违约金 180000元。
【案件焦点】
1. 买方采用其他方式支付购房款的时间; 2. 迟延支付购房款是否 必然导致买方根本违约。
【法院裁判要旨】
江苏省南京市六合区人民法院经审理认为: 当事人一方迟延履行主 要债务, 经催告后在合理期限内仍未履行的, 另一方当事人可以解除合 同。本案中, 被告得知无法通过银行贷款支付房款, 经庄某花、徐某催 告后, 积极通过其他途径筹集资金支付房款, 虽略有迟延, 但不构成根 本违约。庄某花、徐某主张解除合同, 钟某青、倪某发支付违约金 180000元, 缺乏事实及法律依据, 一审法院不予支持。鉴于钟某青、倪 某发支付相应房款略迟于银行商业贷款一般周期, 结合双方约定的逾期 履行违约责任条款, 一审法院酌定钟某青、倪某发支付庄某花、徐某违 约金7000元。
江苏省南京市六合区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九 十四条、第一百零七条之规定, 作出如下判决:
一、钟某青、倪某发于本判决生效之日起十日内支付庄某花、徐某 违约金7000元;
二、驳回庄某花、徐某的其他诉讼请求。
庄某花、徐某不服一审判决, 提起上诉。江苏省南京市中级人民法 院经审理认为: 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支 付一定数额的违约金, 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方 法。约定的违约金低于造成的损失的, 当事人可以请求人民法院或者仲 裁机构予以增加; 约定的违约金过分高于造成的损失的, 当事人可以请 求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中, 庄某花、徐某与钟某 青、倪某发签订的《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合
同》中虽然均约定涉案房产的交易有贷款事宜, 但并未约定贷款到账的 具体期限, 钟某青、倪某发按照合同约定的期限去银行办理贷款预审批 后, 在最终确认无法通过银行贷款支付房款的情况下, 经庄某花、徐某 催告积极通过其他途径筹集资金支付房款, 从一审法院向银行了解的商
业贷款周期一般为2至3个月的情况来看, 钟某青、倪某发自2016年8月 18日办理贷款预审批至2016年12月12日向庄某花、徐某转账58万元房款 为止, 支付房款的时间虽略长于一般商业贷款周期, 但并未构成根本违 约、致使合同目的无法实现, 一审法院对庄某花、徐某要求解除合同的 诉请未予支持于法有据。考虑到钟某青、倪某发违约程度和庄某花、徐 某的实际损失情况, 一审法院结合双方签订的《南京市存量房买卖合 同》中关于买方逾期付款违约责任的约定,酌定钟某青、倪某发支付庄 某花、徐某违约金7000元, 系依法行使裁量权, 并无不当。庄某花、徐 某认为钟某青、倪某发存在《房地产买卖中介合同》中约定的“未按合 同约定提供必要的文件和配合, 造成丙方无法履行合同”的情形, 但并 未举证证明自身观点, 其认为钟某青、倪某发应当支付180000元违约金 的上诉主张缺乏事实和法律依据, 二审法院不予支持。综上所述, 庄某 花、徐某的上诉请求不能成立, 应予驳回; 一审法院判决认定事实清 楚, 适用法律正确, 应予维持。
江苏省南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项之规定, 作出如下判决:
驳回上诉, 维持原判。 【法官后语】
买方以其他方式支付购房款的时间应当与合同约定支付方式的时间 一致, 即买方应在一般贷款周期内支付购房款; 买方迟延履行支付购房 款的义务, 构成违约行为, 应支付相应逾期违约金, 但不构成根本违 约, 卖方不能以此为由解除合同。具体理由如下:
一、正确理解适用《合同法》第一百六十一条的规定
《合同法》第一百六十一条规定, 买受人应当按照约定的时间支付 价款。对支付时间没有约定或者约定不明确, 依照本法第六十一条的规
定仍不能确定的, 买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时 支付。《合同法》第六十一条规定,合同生效后, 当事人就质量、价款 或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的, 可以协议补 充; 不能达成补充协议的. 按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据 法律规定, 在当事人对支付时间没有约定或者约定不明的情况下, 应当 先依据第六十一条的规定进行确定, 如果无法确定再适用“买受人应当 在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”之规定。本案中, 双方 未约定采用其他方式支付购房款的时间, 也未达成补充协议, 应当根据 合同有关条款和交易习惯确定支付购房款的时间。双方已约定采用贷款 方式支付购房款, 买方支付购房款的时间应为银行贷款下款时间, 根据 该条款内容可以确定买方采用其他方式支付购房款的时间应当与银行贷 款下款时间一致。银行一般贷款周期为2至3个月, 故买方应当在三个月 内支付购房款。综上, 本案根据《合同法》第六十一条的规定能够确定 买方支付购房款的时间, 买方无须在房屋过户时即支付购房款。
二、买方迟延支付购房款是违反合同约定的行为, 但并非就可以因 此解除合同
买方原因导致贷款无法获得审批的, 买方应当在合理时间内采用其 他方式支付购房款, 迟延支付购房款应当支付逾期违约金。对于违约金 数额确定问题, 法院应当对银行一般贷款周期进行调查, 然后将买方支 付购房款的时间与一般贷款周期相比, 确定逾期支付购房款的时间, 再 根据合同约定或者守约方的实际损失确定违约金的数额。特别需要注意 的是, 银行贷款周期往往不是固定期限, 法官应当根据调查情况依法行 使自由裁量权, 综合认定违约金的数额。
迟延支付购房款是否构成买方根本违约, 即买方违约行为是否导致 合同目的不能实现, 应当根据合同目的和违约形态, 结合违约部分的金 额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目的实现的影响程度、时间 因素对合同目的的影响程度以及违约后果、损害能否得到修补等因素予
以综合判断。本案中, 双方于2016年8月18日进行贷款预审批, 按一般 贷款周期2至3个月计算, 银行一般应当在2016年11月18日前发放贷款, 买方于2016年12月12日向卖方支付购房款, 逾期一个月左右。买方于 2016年10月19日仍在与银行面谈协商贷款事宜, 并于庭审前通过其他方 式筹集资金支付购房款, 可以看出买方没有根本违约的意思。综上, 买 方迟延支付购房款应支付逾期违约金, 但不构成根本违约, 卖方不得以 此为由解除合同。
三、买方在法庭辩论结束前已足额支付购房款或大部分购房款, 卖 方提出解除房屋买卖合同的, 法院应当重点审查、谨慎处理
法院应当先审查双方是否有相关的约定, 有约定的按约定处理。双 方没有约定的, 再审查是否属于《合同法》第九十四条规定的根本违约 情形。 《合同法》第九十四条规定, 有下列情形之一的, 当事人可以 解除合同: (一) 因不可抗力致使不能实现合同目的; (二) 在履行期限 届满之前, 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债 务; (三) 当事人一方迟延履行主要债务, 经催告后在合理期限内仍未履 行; (四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合 同目的; (五) 法律规定的其他情形。迟延履行不能实现合同目的, 指迟 延的时间对于债权的实现至关重要, 超过了合同约定的期限履行合同, 合同目的就将落空。房屋买卖合同中, 买方的主要义务为支付购房款, 在买方已经履行主要义务的情况下, 即使存在迟延履行的情况, 也没有 导致合同目的落空, 此时卖方提出解除合同时, 本着鼓励交易的精神, 法院应当以不解除为处理原则。
不信不立, 不诚不行。在当今诚信为本的社会, 个人征信瑕疵带来 的负面影响与日俱增, 希望本案能够引起人们的足够重视。如果买方打 算采取贷款的方式支付购房款, 应事先对自己的个人征信情况进行全面 了解, 避免因此导致贷款难以获得审批而带来的一系列矛盾。卖方在得 知买方无法通过贷款方式支付购房款时, 应当允许买方通过其他方式在
合理期间内支付购房款, 而非要求买方立即付款否则就解除合同, 这样 才能更好地实现合同的目的。
编写人: 江苏省南京市六合区人民法院 徐传洋
