——江海地诉广东客都物业管理有限公司物业服务合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省梅州市中级人民法院(2017)粤14民终22号民事判决书 2.案由:物业服务合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):广东客都物业管理有限公司 被告(反诉原告、上诉人):江海地
【基本案情】
广东客都物业管理有限公司系依法成立的经营房地产租赁、管理、 园林绿化服务的物业管理公司。江海地系陶然居D22栋1407房业主。
2008年6月23日,江海地与梅县客都物业管理有限公司签订《客都新村陶 然居高层物业管理协议书》,协议书约定2007年1月1日至2009年12月31 日领取钥匙后,每月缴交物业服务费0.8元/平方米。在合同中还约定如 下条款:“三、违约责任……5.房屋产权人、使用人不按期交纳服务费 和其他应缴纳费用,每天按应交额的2%~3%向物业公司缴纳滞纳金。六、 其他事项……4.在产生业主委员会后,业主委员会制定的物业管理规约 生效后本规约即自然失效” 。此后,广东客都物业管理有限公司依照规 约对陶然居小区提供物业服务,江海地亦按0.8元/平方米按时缴交了物
业管理费。2015年1月1日,梅州市客都新村陶然居业主委员会与梅州客 都物业管理有限公司签订《续约陶然居物业管理服务合同》 (以下简称 续约合同),合同约定如下条款:“一、物业基本情况……5.物业服务管 理区域:D22栋至D35栋。四、合同期限。本合同期限从2015年1月1日起 至2015年12月31日止。五、物业服务费用……2.套房每月物业服务费
为0.90元/平方米。八、其他……9.业主欠交物业服务费,经多次催收, 在甲乙双方协调后仍不缴交者,乙方可根据国家物业管理有关规定向梅 县区人民法院提出诉讼,欠交业主应承担乙方诉讼费和聘请律师等相关 费用” 。合同签订后,江海地按0.9元/平方米的标准缴了2015年1月物业 管理费116元。后未缴纳2015年2~12月物业服务费,广东客都物业管理有 限公司催缴未果诉至一审法院,提出前述诉讼请求,江海地则提出答辩意 见。江海地提出前述反诉请求,广东客都物业管理有限公司则提出反诉 答辩意见。
一审法院依法向梅州市梅江区三角镇政府调取了陶然居业委会的相 关材料,根据调取的《关于客都新村陶然居物业收费问题答复》 (梅价
〔2011〕23号)显示,陶然居业委会于2011年1月24日成立,并向梅州市住 房和城乡建设局登记备案。另根据2013年8月10日通过的《梅州市客都 新村陶然居业主委员会章程》第七条第二款与物业管理单位议定管理服 务等费用的收取标准及使用办法;以及第三款:采取招标或其他方式,聘 请物业管理单位对本物业进行管理,并与其签订物业管理合同。对于物 业费的缴交,广东客都物业管理有限公司表示可以由业主自由选择按
月、按季度或按年的缴交方式。陶然居小区93%以上业主已经缴交物业 费。梅县客都物业管理有限公司于2014年10月16日变更名称为梅州客都 物业管理有限公司, 2015年8月6日变更名称为广东客都物业管理有限公 司,2015年9月30日变更名称为广东客都物业管理股份有限公司,2016年1 月12日变更为广东客都物业管理有限公司。江海地系梅州市南堤客都新 村陶然居D22栋吉发楼1407房业主,该房面积为128.82平方米。
【案件焦点】
1.续约的物业服务合同是否有效;2.江海地应否按0.9元/平方米的 标准缴交物业费。
【法院裁判要旨】
广东省梅州市梅县区人民法院经审理认为:广东客都物业管理有限 公司与江海地签订的《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》系双方意 思自治的表现,双方均无异议,为有效合同。陶然居业委会是经依法成立 的业主自治机构,《梅州市物业服务收费管理办法》 (梅市价〔2014〕45 号)第七条规定,别墅、业主大会(业主委员会)成立之后的住宅(含业主 自有产权或取得使用权的车位、车库)及其他非住宅物业服务收费实行 市场调节价。其收费项目和标准由业主大会(业主委员会)与物业服务企 业共同协商约定,并签订物业服务合同。《物业管理条例》第十五条规 定:“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:……(二)代 表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”而通过 的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条第二款、第三款亦 规定业委会有权与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用 办法,并签订物业服务合同。因此,陶然居业委会依法可以与广东客都物 业管理有限公司签订续约合同,该合同签订后对全体业主均发生法律效 力。江海地的合同无效抗辩不予采纳。作为陶然居业委会负责人的宋畅 欣,其在合同中的签名,应为代表业委会行使职责的行为,该行为的一切 法律后果均由业委会承担。江海地应该按续约合同约定以0.9元/平方米 为标准缴交物业服务费,现江海地拖欠广东客都物业管理有限公司2015
年2~12月物业服务费1275.3元(128.82m2 ×0.9元/m2 ×11月=1275.3元) 未付,构成违约,广东客都物业管理有限公司有权向人民法院提起诉讼要 求江海地支付所欠物业服务费。故广东客都物业管理有限公司物业服务 费请求应予以支持,江海地的抗辩不予采纳。江海地的退还多收13元、
承担律师费1500元和承担反诉费用请求应予以驳回。
关于广东客都物业管理有限公司的滞纳金请求,《客都新村陶然居 电梯房物业管理规约》第六条第三款已经约定,在产生业主委员会后,业 主委员会制定的物业管理规约生效后本规约即自然失效。因此,广东客 都物业管理有限公司不能以管理规约来请求滞纳金,但江海地的滞纳金 请求应属于逾期付款违约金请求,江海地欠缴物业服务费事实存在,江海 地应承担逾期付款的违约金,由于广东客都物业管理有限公司表示江海 地可选择按月、季、年方式缴交,逾期付款违约金应从2016年1月1日起 算,该违约金的计算依据参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。至 于江海地要求宋畅欣承担责任及要求广东客都物业管理有限公司书面道 歉的反诉请求,不属于反诉范围,不予受理,江海地可另行寻求解决途
径。
广东省梅州市梅县区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四 十四条、第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第七条、第十五 条、第四十一条、第六十五条,《梅州市物业服务收费管理办法》第七 条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:
一、江海地应支付所欠广东客都物业管理有限公司2015年2~12月的 物业服务费1275.3元及自2016年1月1日起至付清欠款止的逾期付款违约 金(按中国人民银行同期同类贷款利率计算),限于自判决生效之日五日 内付清;
二、驳回江海地的反诉请求。
广东省梅州市中级人民法院经审理认为:关于江海地应否按0.9元/ 平方米的标准支付物业服务费问题。根据《最高人民法院关于适用〈中 华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定,已为人民法院 发生法律效力的裁判所确认的事实,当事人无须举证证明。根据本院
(2016)粤14民终1022号上诉人杨才珍与被上诉人广东客都物业管理有限 公司物业服务合同纠纷一案生效民事判决认定的事实,涉案梅州市客都
新村陶然居业主委员会与梅州客都物业管理有限公司(广东客都物业管 理有限公司的前称)签订的《续约陶然居物业管理服务合同》合法有
效。宋畅欣作为梅州市客都新村陶然居业主委员会的负责人,其在续约 合同上的签名,是代表该业委会行使权利义务,所产生的法律后果应由业 委会承担。故,《续约陶然居物业管理服务合同》对包括江海地在内所 有业主均具有约束力。一审认定江海地应根据合同约定按0.9元/平方米 的标准向广东客都物业管理有限公司支付物业服务费并无不当。江海地 的上诉主张,依据不充分,不予支持。
广东省梅州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第(一)项之规定,判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
物业服务合同以其专属性法律体系,较之其他与民法相关或者是行 为相类似的法律,存在着较大的差别。正因为以物业管理活动与物业服 务合同在整个民法调整方面存在着明显的差异性,世界各国民法均对物 业服务合同基于法律规制层面,开展更为概括、一般化及个性化的调整 与规制。物业服务合同的法律适用首先需遵照有名合同对其的法律适
用,并基于此,将其划定为基础依据与原则基础,也就是在所签订合同当 中,针对当事人有明文约定的内容,即为当事人适用的相关约定与条款。 另外,对于当事人来讲,在所签订合同中,对于某事项未有约定时,则准允 当事人,实时补充相关内容,若所补充的协议未予以达成,则对于此相关 事项来讲,在内容上便能够适用。如若对于当事人,不愿或无法有效达成 具体要求或者补充协议的,则依据合同条款,对其进行司法解释,另外,对 物业服务合同,同样需进行体系化解释。如若合同经体系解释仍然难以 得出结论,则需能够与当事人之间,在具体的交易习惯方面相适应。
本案中,上诉人(原审被告、反诉原告)江海地主张“第二届”陶然
居业主委员会换届不符合相关法规,并依此主张该业委会与广东客都物 业管理有限公司签订的物业服务合同无效。但依据《梅州市物业服务收 费管理办法》 (梅市价〔2014〕45号)第七条规定,别墅、业主大会(业主 委员会)成立之后的住宅(含业主自有产权或取得使用权的车位、车库) 及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。其收费项目和标准由业主 大会(业主委员会)与物业服务企业共同协商约定,并签订物业服务合
同。《物业管理条例》第十五条:“业主委员会执行业主大会的决定事 项,履行下列职责:……(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签 订物业服务合同……”《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七 条第二款、第三款可知业委会有权与物业管理单位议定管理服务等费用 的收取标准及使用办法,并签订物业服务合同。《客都新村陶然居电梯 房物业管理规约》系双方意思自治的表现,双方均无异议,为有效合同。
江海地应该按续约合同约定以0.9元/平方米为标准缴交物业服务费,现 江海地拖欠广东客都物业管理有限公司2015年2~12月物业服务费1275.3 元(128.82m2 ×0.9元/m2 ×11月=1275.3元)未付,构成违约,广东客都物 业管理有限公司有权向人民法院提起诉讼要求江海地支付所欠物业服务 费。
编写人:广东省梅州市中级人民法院 苏建东
