——张某玲诉杨某祥房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2017)闽0205民终4607号民事裁定书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):张某玲 被告(上诉人):杨某祥 【基本案情】
杨某祥系案涉房产的权属登记人。2016年5月28日,杨某祥(甲方、
出售方)与张某玲(乙方、买受方)在厦门麦田人房地产代理有限公司海 沧第八分公司(以下简称麦田人海沧八公司)的居间下签订一份《房屋买 卖合同》。合同约定,杨某祥将案涉房产以4120000元的总价出售予张某 玲;张某玲应于合同签订当日向杨某祥支付200000元定金,于2016年6月6 日前支付购房款800000元。杨某祥应于案涉房产的一手产权证办理出来 后七个工作日内向抵押权人申请提前清偿借款,该笔借款由张某玲以购 房款代杨某祥清偿。张某玲应于杨某祥与抵押权人确定的日期将购房
款2330000元支付至抵押权人指定账户;张某玲应在案涉房产过户之日内 将部分购房款770000元支付给杨某祥。杨某祥应于收到该770000元的购
房款当日将案涉房产交付给张某玲。《房屋买卖合同》第九条违约责
任: (一)甲方的违约责任:若甲方不能按约定交房、办理过户手续……或 违反合同其他约定的,视为违约,按成交价每日万分之五承担违约金…… 若因违约导致诉讼的,守约方支付的居间服务费(佣金)、差旅费、律师 费等必要费用由违约方承担。《房屋买卖合同》中补充协议第二条约
定,甲方应在案涉房产解押当日将办理案涉房产甲方名下的权证相关权 利义务、出售与过户该房屋以及收取售房款相关权利义务等以公证的形 式委托给乙方指定人员并将相应的公证书交付给乙方…… 。补充协议第 三条约定,收到公证书后,由甲方代理人与乙方(或乙方指定的产权人)办 理案涉房产交易相关手续……同日,杨某祥、张某玲与麦田人海沧八公 司签订《居间服务合同》及《交易服务合同》各一份,杨某祥、张某玲 分别作为卖方与买方签名。张某玲在麦田人海沧八公司提供的《佣金及 代办费确认书》上签字,该确认书上记载佣金为103000元。同日,厦门麦 田人房地产代理有限公司出具《收款收据》一份交由张某玲收执,载明 收到案涉房产中介费50000元。
合同签订后,张某玲于2016年5月28日向杨某祥支付了50000元定金, 于5月30日支付150000元定金,于6月6日支付800000元购房款。2017年1 月10日,厦门海投房地产有限公司(以下简称海投房地产公司)发出通知, 通知该公司开发的天源—A地块项目的业主请于2017年1月10日~2017年4 月9日前往委托办理或领取相关资料后自行向厦门市不动产登记中心
——海沧工作站申请办理。2017年1月18日,张某玲向杨某祥发出《履约 通知函》,要求杨某祥履行与张某玲签订的《房屋买卖合同》,于收到函 件之日起三日内办理一手产权证。杨某祥于2017年3月17日领取了办理 产权的相关资料,于2017年3月26日办理出案涉房产的产权证书。2017
年3月31日,杨某祥到中国建设银行股份有限公司厦门市分行(以下简称 建行厦门市分行)偿还案涉房产的抵押贷款。而后,建行厦门市分行到厦 门市不动产登记中心办理抵押注销手续。2017年3月1日,张某兰与张某 玲签订《委托购房协议书》,委托张某玲以张某玲的名义在海沧区政府
附近买房,价格3500000~4500000元之间。
另查明,张某玲名下有位于厦门市思明区嘉禾路104-108号香江花园 2号楼×单元的房产、厦门市思明区长青路283号××室房产及厦门市海 沧区嵩屿北一里16号××室房产。2016年10月5日,厦门市人民政府办公 厅发布《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健 康发展的意见》,该意见的第二条:进一步从严执行住房限购政策:对以 下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米 及以下的商品住房。 (一)拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭; (二) 拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭; (三)无法提供购房之日前3 年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市 户籍居民家庭。上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住
房)。交易时间按以下方式认定:购买新建商品住房以提交商品房买卖合 同网签时间为准,存量住房(二手住房)买卖以市不动产登记中心业务收 件时间为准。2017年3月,张某玲与福建天衡联合律师事务所签订《委托 代理合同》,约定福建天衡联合律师事务所指派林巧财、罗宏强作为本 案的代理人,律师代理费79000元。2017年5月23日,张某兰转账支付律师 费79000元。在本案审理过程中,张某玲向本院提出财产保全申请,本院 于2017年6月30日作出(2017)闽0205民初2304号民事裁定书,裁定查封、 冻结杨某祥名下的案涉房产(以3120000元为限)。张某玲向本院缴纳财 产保全申请费5000元。
【案件焦点】
政府出台的限购政策是否对合同的履行环境产生实质性影响,若产 生实质性影响,那么是属于不可抗力、情势变更还是不可归责于双方当 事人事由。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为:张某玲与杨某祥签订
《房屋买卖合同》系张某玲与杨某祥的真实意思表示,内容合法,应为有 效,合同双方都应当严格依照协议履行。本案中,张某玲已支付了定金
200000元及首付款800000元,案涉房产的产权已办理出来,抵押权也于
2017年3月30日注销,合同约定双方应于案涉房产抵押权登记注销后五个 工作日内办理送件过户手续。但2016年10月5日,福建省厦门市人民政府 办公厅发布《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平 稳健康发展的意见》,规定拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停 在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。张某 玲属于厦门市户籍,名下已经有3套房产,属于上述意见中的限购对象。
因此,房屋买卖合同双方就自2016年10月5日起无法到厦门市不动产登记 中心办理过户,直至本次限购政策解除。张某玲由于其拥有房产的情况, 属于本次限购对象,在现行限购政策下,不能再次购房,案涉房产买卖合 同无法继续履行,张某玲请求办理案涉房产的不动产权转移登记至张某 玲名下,本院不予支持。
关于案涉房产的交付问题。《房屋买卖合同》约定,杨某祥应于收 到770000元的购房款当日将案涉房产交付给张某玲,而770000元购房款 的交付约定是在案涉房产过户之日。张某玲属于限购对象,案涉房产在 限购条件下无法过户至张某玲,后续770000元购房款的交付及案涉房产 的交付也不具备履行条件。因此,张某玲请求杨某祥将案涉房产交付给 张某玲,本院不予支持。张某玲请求支付杨某祥剩余房款770000元,本院 不予支持。
关于逾期履行违约金问题。限购政策的出现导致交易无法继续履
行,这属于案涉房产买卖双方不可预测的情形,这种情况的变化并非出于 买卖双方的主观意愿,属于客观因素导致合同目的无法实现,由此导致购 房合同无法继续履行的后果不可归责于任何一方。因此,张某玲请求杨 某祥支付逾期履行违约金,没有法律依据,本院不予支持。
关于中介费的负担问题。由于购房合同无法继续履行不可归责于任
何一方,但鉴于相应的中介费用已支付,已支付的中介费用应由案涉房产 的买卖双方来分担。因此,张某玲请求杨某祥支付中介费用103000元,但 其提供的证据显示仅支付50000元,故本院支持25000元,超过部分不予支 持。
关于律师费问题。《房屋买卖合同》约定的是由违约方承担律师 费,在本案没有违约方的情形下,张某玲请求杨某祥支付律师费,条件不 成就,本院不予支持。
关于保全费负担问题。购房合同无法继续履行不可归责于任何一 方,张某玲请求杨某祥支付保全费,没有相应的事实依据,本院不予支 持。
关于办理委托公证的问题。首先,由于受托人并非张某玲本人,而是 案外人张某兰。张某兰不是案涉房产的买受人,杨某祥与张某兰不互负 合同的权利义务。因此,杨某祥与张某兰之间的委托不具有不可撤销事 由。因此,合同约定的委托系以信任为基础,委托人杨某祥可以随时行使 任意解除权,可以随时拒绝履行、撤销或者解除委托。即便委托关系通 过公证成立,杨某祥也同样可以通过公证形式解除委托。其次,本案中委 托公证约定存在的目的是受杨某祥的委托办理过户手续,张某玲已向委 托人杨某祥本人请求办理过户登记手续,再要求杨某祥委托张某兰办理 过户手续也没有存在的必要,张某玲自不能再要求办理委托公证。最后, 张某玲属于本次限购对象,案涉房产不能转移登记,相应的公证委托也无 须再进行。因此,张某玲请求杨某祥将案涉房产项下不动产权证相关权 利、义务,包括出售该房屋以及收取购房款的相关权利义务委托给张某 玲指定的张某兰,没有事实及法律依据,本院不予支持。
福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四 百一十条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题 的解释(二)》第二十六条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠
纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条,《中华人民共和国民事 诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:
一、杨某祥应于本判决生效之日起十日内支付张某玲中介费25000 元;
二、驳回张某玲的其余诉讼请求。
张某玲、杨某祥均不服原审判决,提起上诉。后张某玲、杨某祥于 2017年10月30日以双方当事人已庭外和解为由,分别向厦门市中级人民 法院申请撤回上诉。
二审法院认为,上诉人张某玲、杨某祥在本案审理期间提出撤回上 诉的请求,不违反法律规定,故裁定:
准许张某玲、杨某祥撤回上诉。 【法官后语】
司法实践中,因限购、禁购问题引发的房屋买卖合同纠纷不在少数, 大多表现为买受人因新政实施而无法进行房屋过户登记,诉至法院要求 赔偿损失、继续履行合同或解除买卖合同。本案中涉及的法律问题是政 府出台的限购政策是否对合同的履行环境产生实质性影响,若产生实质 性影响,那么是属于不可抗力,还是情势变更?
不可抗力,是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”,多 表现为人力不可抗拒的自然力,如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等自 然灾害,也包括社会异常事件,如战争、罢工、暴动等。笔者认为,构成 不可抗力应具备以下四个条件:1.不可预见性。法律要求构成不可抗力 的事件必须发生在当事人订立合同时,一般理智正常的当事人无法预见 到该事件的发生;2.不可避免性。合同生效后,当事人对可能出现的意外 情况尽管采取了及时合理的措施,但客观上并不能阻止这一意外情况的
发生;3.不可克服性。合同当事人对意外事件所造成的损失不能克服;4. 履行期间性。构成不可抗力的事件必须是发生在合同签订之后、终止以 前。
情势变更,是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时 无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行 合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人 民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的 实际情况确定是否变更或者解除。笔者认为,情势变更原则应具备以下 四项条件:1.以合同赖以存在的客观情况确实发生了变化为前提,且客观 情况发生变化的时间必须是在合同成立以后尚未履行完毕之前;2.客观 情况发生变化须为当事人所不能预见;3.变更的发生系不可归责于当事 人的原因;4.情势变更发生后,如继续履行合同维持合同效力,对当事人 一方显失公平。
对于因限购引起的房屋买卖合同纠纷能否直接适用不可抗力、情势 变更原则加以解决,理论与实务界观点不一。
第一种观点认为,由于限购政策使得买房者的主体资格不适格,合同 赖以存在的客观情况发生变化,造成合同目的无法实现,故限购政策应理 解为重大情势变更,可以适用情势变更原则,当事人可据此要求解除合
同。
第二种观点认为,不能适用情势变更原则。审判实务中对援引情势 变更原则应持有谨慎态度,不得肆意扩大“情势”的范围。情势变更原 则主要针对经济形势、经济政策的重大变化,如突遇物价飞涨、经济危 机等。更重要的是,限购政策实施后,直接导致的是合同无法履行,而非 继续履行合同对一方当事人显失公平。
第三种观点认为,当事人签订了房屋买卖合同,双方均有意履行完合 同约定,但由于限购政策原因无法过户,且该不能过户的行为系不能避
免、不能克服的,应将限购政策认定为不可抗力。倘若合同内容可以履 行但政策因素导致费用过高或其他后果,履行对一方显著不公的,可结合 实际情况认定为情势变更。
笔者认为:首先,出台限购政策对房地产市场进行宏观调控并非是一 个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历从限贷到限购逐步加 强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为标的额较大、与买卖双方切身 利益密切相关的合同,当事人在合同订立之时,应对可能出现的房地产市 场风险以及履行障碍有一定程度的预见和判断。其次,房产限购政策出 台的最终结果并非系导致对某一方当事人显失公平,不适宜简单适用情 势变更原则。综上,限购政策应比照《最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,将其认定
为“不可归责于当事人双方的事由”,从而对双方当事人的利益进行平 衡处理。本案中,原告张某玲与被告杨某祥签订房屋买卖合同在先且签 订合同时双方主体均符合当时政策要求,限购政策出台在后,2016年10月 出台的《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健 康发展的意见》规定对于原告张某玲而言,是无法回避和解决的,相当于 其在厦门地区不具有购房的主体资格。由于购房资格是顺利履行房屋买 卖合同必须具备的前提性条件,一旦丧失购房资格将导致整个合同无法 继续履行。此时,原告张某玲与被告杨某祥对导致合同继续履行均无过 错,属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理,任何一方当事 人都可以诉求解除合同。因合同已无法通过协商、变更合同的方式顺利 履行,实际上合同已陷入“履行不能”的境地,故原告张某玲诉请继续履 行合同,无法得到支持。但此时原告张某玲若要求返还支付购房款及定 金,法院应予以支持。
编写人:福建省厦门市海沧区人民法院 黄建和 林烨
