——侯某、侯某胜诉侯某梅确认合同无效案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2018)京01民终1830号民事判决书
2.案由:确认合同无效纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):侯某、侯某胜 被告(上诉人):侯某梅
【基本案情】
侯某忠与刘某英生有二女一子,即侯某、侯某梅、侯某胜。刘某英 于2002年3月20日去世,侯某忠于2011年10月20日去世。
侯某忠与中国石化国际事业公司于2001年11月30日签订《房屋买卖 契约》。该合同显示:侯某忠按房改房政策以15784.92元购买北京市海 淀区三义庙北16楼4层1单元××号房屋;计算房屋价款时折合了侯某
忠、刘某英夫妻的工龄。侯某、侯某胜与侯某梅在庭审中确认涉案房屋 是中国石化国际事业公司的自管公房,但其家庭成员没有人是中国石化 国际事业公司的员工。2006年3月22日,侯某忠取得涉案房屋的房屋所有 权证书。2006年4月4日,侯某忠在北京市海淀第二公证处立下公证遗嘱, 表示涉案房屋属侯某忠个人所有,在其去世后将该房产留给女儿侯某梅
个人所有。2007年4月22日,侯某忠与侯某梅就涉案房屋签订房屋买卖合 同,侯某忠将涉案房屋以50000元价格出售给侯某梅。同年4月25日,房屋
过户至侯某梅名下。后侯某梅将房屋出售给他人。侯某、侯某胜主
张,2000年3月,中国石化国际事业公司将涉案房屋分配给侯某忠承租,房 屋是由侯某忠以现金支付方式购买的,2002年侯某忠对房屋进行了装修, 侯某忠一直居住在涉案房屋内,购房款票据、房屋所有权证均一直由侯 某忠持有。刘某英去世后,继承人未对遗产进行分割,而后侯某忠与侯某 梅在未经其他合法继承人同意的情况下进行了虚假交易,签订了房屋买 卖合同将房屋过户至侯某梅名下。侯某、侯某胜认为侯某忠与侯某梅的 行为侵犯了他们的合法继承权,诉至法院要求确认侯某忠与侯某梅签订 的房屋买卖合同无效。侯某梅主张涉案房屋是由其前夫父母给予他们夫 妻二人的,其是合法承租人,也一直居住在涉案房屋内,只是为了少支付 购房款才借父母的名义购买涉案房屋,购房款、房屋装修费均是由其支 付的,取得涉案房屋产权证后也一直由其持有,故其不同意侯某与侯某胜 的诉讼请求。
【案件焦点】
1.侯某梅借侯某忠名义买房但未签订书面协议的事实认定;2.侯某 忠与侯某梅以签订《房屋买卖合同》过户房屋的合同性质认定。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为:关于侯某梅主张的借名买房问 题。侯某梅主张其借侯某忠名义购买涉案房屋,侯某、侯某胜对此予以 否认。首先,涉案房屋来源问题,侯某梅与侯某、侯某胜意见不一,但针 对各自主张,双方所提供的证据均不足以证明各自主张;且双方均认可家 庭成员中没有中国石化国际事业公司的员工,但对于如何取得涉案房屋, 双方均未作出合理解释,并且未提供相关证据证明;本院亦无法核实相关 情况。其次,对于购房款的交付,双方也意见不一,但双方同样未提供充
足有效的证据证明各自的主张。再次,房屋的装修、使用情况及房屋手 续的持有情况,双方意见不一,且均未提供充足有效的证据证明各自主
张。最后,侯某忠生前留有公证遗嘱将涉案房屋留给侯某梅,亦与侯某梅 的主张相矛盾。在侯某忠与侯某梅未就借名买房签订书面合同,且上述 情况均无法通过双方提供的证据证明予以确认的情况下,本院无法采信 侯某梅的主张。
关于涉案房屋的性质问题。基于前款认定,本院不采信侯某梅借名 买房的主张,而涉案房屋是侯某忠与刘某英夫妻关系存续期间购买,且计 算房屋价款时折合了二人的工龄,故涉案房屋应为侯某忠与刘某英的夫 妻共同财产。
关于侯某忠与侯某梅签订的买卖合同的性质及效力问题。从侯某梅 的自述来看,侯某忠与侯某梅签订房屋买卖合同是为了过户涉案房屋,而 侯某梅并未依照买卖合同中的约定支付购房款。再结合侯某忠曾留有公 证遗嘱将涉案房屋留给侯某梅的情况,本院认定侯某忠与侯某梅所签订 的合同名为房屋买卖合同,实为赠与合同。侯某忠与侯某梅在明知涉案 房屋中包括刘某英的财产份额的情况下,在刘某英去世后,未经所有法定 继承人同意,擅自将房屋从侯某忠名下过户至侯某梅名下,已经损害了第 三人的利益,故侯某忠与侯某梅赠与合同中涉及刘某英财产份额的部分 无效。
综上,北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五 十二条第二项,判决:
确认侯某忠与侯某梅于2007年4月22日签订的房屋买卖合同中涉案 刘某英财产份额的部分无效。
侯某梅不服原审判决,提起上诉。
二审法院同意一审法院裁判意见,北京市第一中级人民法院依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判 决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
近年来,随着各地限购政策的出台,“借名买房”情形日益增多。
《物权法》规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证
明”,此系我国法律对房屋权属的形式要求。而我国民法又充分尊重当 事人意思自治原则,在不违反法律强制性规定以及社会公共利益的前提 下,允许当事人之间自由订立合同,因此《北京市高级人民法院关于审理 房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条 规定:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下, 借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办 理房屋所有权转移登记的,可予支持。但由此便造成了法律层面的产权 人与实际层面的产权人不一致的形态,从而由“借名买房” 引发的纠纷 屡见不鲜。
问题在于,北京市高级人民法院对借名买房是否予以支持有着较为 明确的规定,但对于如何认定双方存在借名买房的事实,法律并未给法官 判案提供清晰的裁判规则,北京市高级人民法院对此亦未作出明确规
定。本案中,原告侯某、侯某胜主张侯某梅与侯某忠签订房屋买卖合同 系恶意进行虚假交易,以合法的合同形式掩盖私自处分共有财产侵害其 他合法继承人权利的目的,请求法院确认侯某忠与侯某梅签订的买卖合 同无效。侯某梅对此进行抗辩,主张其只是借父母的名义购买涉案房屋, 但就借名买房侯某忠与侯某梅并未签订书面协议,这时,法院该如何判定 侯某梅“借名买房”事实的成立呢?
就本案而言,一、二审法院都认为在侯某忠与侯某梅就“借名买
房”一事未签订书面协议的情况下,仅凭侯某梅的陈述以及在庭审时提
交的《房屋进住证明》、房屋供暖缴费通知、住房情况调查函回执、居 委会证明等证据,并不能证明侯某忠与侯某梅就“借名买房”存在口头 约定,并且从双方当事人的陈述与提交的证据来看,法院无法查明房屋的 出资、使用情况,也无法查明购房票据及房产证的持有情况,加之,在借 名买房关系中也需存在一个合意,即借名人与被借名人就房屋所有权的 归属达成一致意见,即使如侯某梅所述其与侯某忠就“借名买房”存在 口头约定,但侯某忠在生前的公证遗嘱中表示要将涉案房屋留给侯某梅, 据此可认定侯某忠与侯某梅并未就房屋的所有权属达成合意。故法院无 法认定侯某梅“借名买房”的事实成立。另外,本案审理的另一个关键 在于侯某忠与侯某梅以签订《房屋买卖合同》过户房屋的合同性质该如 何认定。在本案中,侯某忠与侯某梅签订了《房屋买卖合同》,目的是将 涉案房屋过户至侯某梅名下,但侯某梅并未支付合同中约定的对价,名为 买卖合同,实为赠与合同。
编写人:北京市海淀区人民法院 倪虹
