——杨某诉郑某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2017)京02民再120号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人、申诉人):杨某 被告(上诉人、被申诉人):郑某 【基本案情】
杨某、郑某二人均是北京市房山区韩村河村村民,位于本村×区× 排1号的房屋(以下简称1号房屋)系郑某所有。2010年12月31日,郑某向 杨某借款100万元,本息未还。2014年2月22日郑某欲再向杨某借款100万 元,双方在2014年2月23日达成借款合同一份,约定,郑某向杨某借款216 万元,其中包括2010年12月31日借款100万元、利息16万元,2014年2月22 日借款100万元,借款期限为12个月;郑某到村委会把1号房屋过户给杨某 所有,郑某暂住一年,如到期郑某未还清借款,杨某有权让郑某一家搬离1 号房屋,如郑某一年期内还清借款,杨某到村委会将住宅再过户给郑某。 协议签订当天,郑某向村委会提交卖楼申请一份,载明:我叫郑某,根据韩 村河村委会原购楼规定,我与张某贤买了一栋别墅,住×区×排一号,总
建筑面积329平方米,现由于借款,故转卖给韩村河村民杨某,请村委会批 准为盼。杨某于当日向村委会提交买楼申请一份,载明:我叫杨某,因借 款给村民郑某,故将韩村河村×区×排一号郑某家的别墅做抵押,双方协 商已达成初步意见,到期借款归还不上,自愿将一号房屋过户给杨某,请 韩村河村委会给予批准。
2014年2月24日,杨某、郑某二人作为买卖房屋的申请方又达成协议 一份,村委会同意杨某与郑某之间进行楼房交易。协议约定,郑某将现居 住的1号房屋以200万元的价格自愿出售给杨某。双方自觉遵守《韩村河 村民楼房交易的规定》,支付完集体的补助费3万元、过户手续费6万元 费用后,村委会给予办理楼房过户手续。楼房交易后,杨某对1号房屋拥 有长期居住权、使用权。协议签订后,杨某夫妻在协议上签字,郑某夫妻 及二子在协议上签字,北京市房山区韩村河村委会在其中三份协议上加 盖了公章,未在郑某所持有的一份协议原件上加盖公章。
协议签订后,杨某向韩村河村委会交纳了退还集体补助款3万元,过 户款6万元,并将原房屋产权证原件上交给村委会。村村委会于2015年3 月6日为杨某办理了韩房权证韩私字第1304××号韩村河房屋产权证。 后因郑某借钱长期不还,杨某起诉至法院,要求判令1号房屋归其所有。
【案件焦点】
1.杨某与郑某之间是否存在民间借贷法律关系;2.杨某能否直接依 照协议书向郑某主张履行交付房屋的义务。
【法院裁判要旨】
北京市房山区人民法院经审理认为:当事人应遵循自愿、公平、等 价有偿、诚实信用的原则从事民事活动。杨某为韩村河村集体经济组织 成员,享有使用本村集体土地的资格。杨某与郑某之间关于涉案房屋的 处理意见,应以双方所签订的最后一份书面协议为准,该房屋买卖协议系
双方真实意思表示,不违反法律、法规等强制性规定,故该协议应属有
效,双方均应按约履行。郑某已收到杨某给付的购房款,应按约将涉案房 屋交付给杨某。郑某的辩解缺乏法律依据,法院不予采信。故依照《中 华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:
被告郑某于本判决生效后三十日内将位于北京市房山区韩村河镇韩 村河村×区×排一号的房屋交付给原告杨某。
郑某不服一审判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认 为:本案的争议焦点是郑某应否基于双方之间的房屋买卖协议履行交付 义务。依据本案已查明的事实,2014年2月22日,郑某为杨某出具借款216 万元的借条;2014年2月23日,双方签订《借款合同》约定借款数额、期 限并约定将涉案房屋过户给杨某以及届时借款清偿与否涉案房屋如何处 理等内容;当日,双方向韩村河村委会提交申请,杨某将100万元汇入郑某 账户;2014年2月24日,双方作为申请人达成协议。结合借条、借款合
同、双方申请的内容以及上述协议的履行情况,可以确认,双方之间系民 间借贷关系,双方签订涉案房屋的买卖协议实质上是为了履行《借款合 同》的相应条款,故杨某基于其与郑某之间存在房屋买卖合同关系,要求 郑某履行交付涉案房屋的合同义务,缺乏依据,法院难以支持。原审法院 认定双方之间系房屋买卖关系并判决郑某履行交付义务,错误,应予以纠 正。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第二项之规定,本院判决如下:
一、撤销北京市房山区人民法院(2015)房民初字第06209号民事判 决;
二、驳回杨某的诉讼请求。
杨某不服二审判决,向北京市人民检察院申请抗诉,后北京市人民检
察院向北京市高级人民法院提起抗诉,北京市高院指令北京市第二中级 人民法院再审。再审结果依然是维持原审判决。北京市第二中级人民法 院再审认为:本案争议焦点问题是杨某与郑某之间是否存在民间借贷法 律关系。杨某能否直接依照协议书向郑某主张履行交付房屋的义务。根 据本案查明的事实,双方自2010年起即存在民间借贷关系,至2014年2月 双方再次发生民间借贷关系,并签订《借款合同》,根据该合同的约定, 除约定借款数额、期限,还约定将涉案房屋过户给杨某以及届时借款清 偿与否,涉案房屋如何处理等内容,并在之后双方共同向所居住的村委会 申请房屋买卖,签订了协议书。综合分析双方当事人出具借条,签订《借 款合同》及协议书的顺序及内容,可以认定郑某是以其住房作为借款偿 还的保证,双方之间不是简单唯一的房屋买卖关系,而是一种非典型担保 方式即买卖型担保。故在郑某与杨某之间存在民间借贷关系,并以房屋 提供担保的情形之下,杨某以与郑某存在房屋买卖合同关系而主张郑某 交付房屋的请求,本院不能支持。本案亦不适用《最高人民法院关于审 理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 (以下简称《民间借贷规
定》)予以裁判。综上所述,杨某的再审请求事实与法律依据不足,本院 不予支持。本院二审处理认定事实清楚,适用法律正确,判决应予维持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二 百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
维持本院(2015)二中民终字第10246号民事判决。 【法官后语】
本案是一起典型的“名为买卖、实为借贷的”买卖型担保案件,特 殊之处是本案并不适用于《民间借贷规定》第二十四条规定。检察院提 起抗诉认为原二审适用法律错误,应适用《民间借贷规定》第二十四条 的规定,但是显而易见,本案在2015年3月提起诉讼,而《民间借贷规定》 在2015年9月才施行,本案并不能直接适用《民间借贷规定》,属于检察
院提起抗诉适用法律错误的情况。抛开本案的法律适用问题,就本案所 涉及的案件类型作如下梳理。
以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,简称买卖型担保。近年 来出现了大量的借贷合同之外签订买卖合同,若借款未能按期清偿,则履 行买卖合同,以此担保债权实现的情况。此类案件在司法实践中存在的 问题主要有两大类,一类是关于合意的性质认定,主要问题是混淆买卖型 担保与典型买卖以及代物清偿。另一类是关于买卖型担保的法律效果的 认定,主要是买卖型担保合同的效力、买卖合意的效力及买卖型担保的 实现方式等问题。
一、买卖型担保的界定
买卖型担保是一种希望通过约定物的权利转移实现担保目的的非典 型担保,本质上是以物之权力转移来实现债权的担保,属于债权性担保。 买卖型担保的目的是保障债权的实现,即买卖型担保设定的目的是使民 间借贷的法律关系按照借贷合同约定的方式实现,而不是为了消灭借贷 的法律关系而存在。“以签订买卖作为民间借贷合同的担保”属于当事 人之间自由创设的一种保障债权履行的方式,属于意思自治的内容。根 据契约自由原则,在不违反法律强制性规定和公序良俗原则,也不影响公 共利益的情形下,当事人可以根据契约自由原则约定债权履行之担保的 方式。可见,从学理学上,不管这种担保方式担保效果如何,但承认买卖 型担保属于非典型性债权担保的一个类型。
买卖型担保的类型。买卖型担保既包括通过买卖合同事先转移所有 权的担保方式,即让与担保的方式。也包括通过买卖合同约定,债权人与 债务人债务清偿不能时享有买卖合同履行请求权的方式来实现担保,这 是一种类似让与担保的担保制度,我们姑且称之为“后让与担保” 。本 案涉及的房屋买卖的情况属于第二类,只是该房屋不是上市交易的商品 房,而是村集体所有的农村住宅,虽然杨某通过村委会已经将该房屋的所
有权证变更在自己名下,但这种产权的变更并不具有法律上的意义。
区分买卖型担保、典型买卖与代物清偿。典型买卖与买卖型担保区 分的最主要标志在于买卖合同当事人是否存在担保的合意。具体而
言:1.买卖标的物的交付以出卖人未如约偿还主合同债务为前提。2.由 于该买卖合同附属于主合同的借贷合同,买受人(即债权人)无须再支付 买卖合同项下的价款。3.买受人的目的不是获得标的物所有权,而是获 得标的物的对价,可能是金钱而非买卖合同标的物。
代物清偿即通俗意义的“以物抵债”,系债务人与债权人约定,由债 权人受领他种给付,以代原定之给付,使其债之关系消灭之契约。代物清 偿是要物合同,因为只有债权人现实受领了他种给付,原债务关系才归于 消灭,否则原债务关系并不消灭。一般认为,代物清偿能够做到消灭债权 债务关系,则必须满足代物清偿的合意以及物之所有权的转移这两个条 件。买卖型担保与代物清偿在本质上的不同表现在:一是行为目的不
同。买卖型担保的目的在于保障债权的实现,而代物清偿的目的则是要 消灭债权债务关系。二是作出的时间点不同。买卖型担保合同在借贷合 同到期之前就设定了,代物清偿一般在债务履行期届满时才发生。三是 买卖型担保不会消灭主债权,还会新设立一种法律关系。代物清偿产生 的法律后果是变更与消灭原债权债务。可见,买卖型担保因具备民间借 贷合同担保的意思表示,本质上是一个以转移物权力为内容的担保合意, 故不宜视为一个附条件的代物清偿协议。就本案而言,所涉及的“以房 抵债”可看作一种代物清偿预约,就是双方预先约定,如到期不能清偿债 务则以物抵债的情形,但是我国的现行立法和社会实践并不支持该种做 法,不管是《担保法》还是《物权法》都对该种流质类条款采取禁止主 义立法模式,也就等于对代物清偿预约同样采取禁止态度。
二、买卖型担保的法律规制
截至目前,我国仅有《民间借贷规定》第二十四条,以司法解释的形
式明晰了买卖型担保在司法裁判中的具体裁判规则。但买卖型担保作为 当事人之间自由设立的非典型性债权担保,根据其创设的内容不同,可能 兼具债权和物权的特性,所以,还应当受《民法通则》《合同法》及其相 关司法解释、《担保法》和《物权法》及其相关司法解释的规制,这部 分法律规范可视为买卖型担保的一般性规则。
三、买卖型担保的法律效果
现实中,买卖型担保基本都是以房屋或价值较大的物品买卖的形式 来担保民间借贷,在民间借贷交易中,借款人一般处于劣势地位,为了规 避禁止流押条款,往往会采用该种方式,一般而言,担保房屋的价格往往 要高于借款本息,并且缺乏对债权人的清算义务。如果认定买卖合同有 效,在债务不能清偿时,判令债务人履行买卖合同,往往会造成实质的不 公平,并且会损及其他债权人的利益。另外,判断买卖型担保的效力不应 以买卖合同内容是否公平合理作为条件,即不能认为买卖合同合理就认 定有效、不合理就认定无效,而必须有统一的标准,否则会造成司法实践 的混乱。
担保合意和买卖合意构成了买卖型担保的效力基础。买卖型担保的 核心是对债务履行提供的担保的合意,在实践中,买卖型担保案件的当事 人客观真实存在三种合意,即作为主债权的借款合意、作为债权担保的 担保合意以及作为债权担保手段的买卖合意,这三种合意共同构成涉及 民间借贷的买卖型担保的典型形态。具体表现:一是呈现出三份单独的 合同,将担保合意、民间借贷合意、买卖合意分别约定在三份协议上。
二是在两份合同中呈现,在民间借贷合同中既约定担保的合意,也约定民 间借贷的合意,担保合意作为民间借贷合同中的一个担保条款,买卖合意 另行约定在单独的买卖合同中。三是约定在一份合同中,当事人关于买 卖标的物的意思表示,作为担保合意的客观工具,将担保的合意直接约定 在买卖合同中,本案的外观则属于第二种类型,即借贷合同中约定了担保 条款,协议书是一份另行单独的房屋买卖合同。
以法律行为理论分析案例中《协议书》的效力。法律行为理论是认 定民事行为效力的基本准则。法律行为可一般性地定义为当事人旨在根 据意思表示的内容获得相应法律效果的行为。法律行为的核心是当事人 的意思表示。意思表示是将欲发生法律效果之意思表示于外的行为。一 个法律行为是否产生效力,首先取决于当事人的意思表示是否体现真实 意愿。另外,应严格区别法律行为的成立与生效。通说认为,法律行为的 一般成立要件有三个:一是当事人,二是有意思表示,三是有标的存在,标 的就是当事人想要达到的私法上的效果。但是法律行为成立后,并不必 然就能发生法律上的效力,还必须符合法律规定的条件,也就是符合法律 行为的生效要件。本案中,杨某与郑某虽就以签订农村房屋买卖协议为 借款合同提供担保达成一致,表面上房屋买卖协议虽已成立,但并不当然 就一定生效,是否生效正是本案争议的一个焦点问题。通过双方当事人 出具借条,签订《借款合同》及房屋买卖协议书的顺序及内容,可以认定 房屋买卖协议仅是外观,双方之间的真实意思表示是借款,而房屋买卖协 议只是借款合同的担保内容,郑某是以其住房作为借款偿还的保证,其买 卖的意思属于民法理论上的意思表示不真实,具体说是虚伪表示。虽然 该房屋买卖协议成立,但是因为不符合法律规定的生效条件,并不能自然 生效。另外,在房屋交易习惯中,往往明确约定房屋的交付时间,而本案 中未明确约定房屋交付时间,却约定郑某享有回赎权,亦不符合房屋交易 惯例,因此双方之间的法律关系是民间借贷合同关系而非农村房屋买卖 合同关系。
四、买卖型担保的救济途径
实现买卖型担保的过程,就是实际履行该非典型合同并以此结束买 卖、担保和借贷法律关系的过程。既然买卖型担保中的买卖合同是一种 作为担保手段的非典型的买卖方式,那么当事人自然可以在担保的目的 之下,并在法律允许的范围之内,自由安排其履行方式,当事人可明确约 定清算型条款,当履行买卖合同条件具备时,买受人并不直接取得标的物
的所有权,而是在主合同借贷金额范围内,有权对标的物折价、拍卖或变 卖的款项受偿。具体到本案中,名为房屋买卖、实为借款担保,应认定房 屋买卖合同无效,并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。出 借人可以就本案另诉民间借贷法律关系处理。但是由于本案涉及的是农 村房屋的买卖,法律对此并没有十分明晰的规定。若另诉民间借贷纠纷, 法官应充分考虑涉案农村房屋具有的地域性、特殊性和政策性特征,对 涉案房屋是拍卖、变卖予以适当的变通,引入诚信原则,在合理的限度内 处理该债务,尽量有效地平衡双方的利益,使案件的处理结果有正确的价 值导向,在审判实践中培育和践行社会主义核心价值观。
编写人:北京市第二中级人民法院 王文庆
