——赵某诉陈某勇房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省连云港市海州区人民法院(2017)苏0706民初3720号民事判决 书
2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告:赵某
被告:陈某勇 【基本案情】
2017年3月24日,赵某与陈某勇签订“房产交易委托代理协议”,陈 某勇自愿将位于连云港市海州区瀛洲路38-2号楼三单元××室,以97.5 万元的价格出售给赵某。当事人双方还约定:“ 乙方(赵某)中途悔约,应 书面通知甲方(陈某勇),购房定金归甲方所有。甲方中途悔约,应书面通 知乙方,并自悔约之日起10天内向乙方双倍返还定金等。”合同签订当 天,赵某给付陈某勇定金3万元。2017年4月28日,陈某勇向赵某出具书面 通知书,称其不再同意出售案涉房屋。原告为了维护其合法权益,请求法 院判令:1.依法确认原、被告之间签订的房屋转让协议合法有效;2.依法 解除双方之间签订的房屋买卖合同,被告双倍返还定金6万元、赔偿中介
费9750元、房屋上涨差价损失46.24万元、卖房损失10万元,以上共计 63.215万元;3.被告承担本案诉讼费用。
根据赵某申请,法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对案涉 房产进行价格司法评估。江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具报告的 结论为:估价对象在价值时点2017年5月8日的房地产市场价值为人民
币113.88万元。陈某勇认可当时出售房屋时,屋内留给赵某的家电、家 具等物品的总价值为5000元。
【案件焦点】
1.如何界定原、被告约定的“悔约”,是解约定金还是违约定金;2. 如何保护守约方的合法权益。
【法院裁判要旨】
江苏省连云港市海州区人民法院经审理认为:赵某与陈某勇之间签 订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示,不违反相关法律规定, 合法成立且有效,双方应当按照约定履行各自的义务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解
释》第一百一十七条规定:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同 的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还 定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人 民共和国合同法》的规定。”这是司法解释关于解约定金的规定。解约 定金与违约定金的区别有:解约定金的当事人,可以抛弃定金或双倍返还 定金来达到解除合同的结果;违约定金适用于一方不履行合同义务的情 形,其违约行为通常导致合同目的不能实现。质言之,在明确约定解约定 金的场合,违约方可以主动适用定金罚则,无须对方同意即可解除合同; 反之,在违约定金情形,是否适用定金罚则并解除合同的选择权在守约
方。
本案是房屋买卖合同纠纷,当事人双方在合同中明确约定:“ 乙方
(赵某)中途悔约,应书面通知甲方(陈某勇),且购房定金归甲方所有;甲 方中途悔约,应书面通知乙方,并向乙方双倍返还定金。”如何界定当事 人约定的“悔约”,是本案争议焦点。对此法院认为:1.如果基于上述司 法解释的规定,将本案的定金界定为解约定金,出卖人作为主动违约方, 可以双倍返还定金为代价而解除合同,在房屋价格大幅上涨的情况下,明 显有失公允,不能够充分保护守约方(买受人)的民事权益。2.因为当事 人没有在合同中规范使用专业法律术语“解约定金”,而是使用了非法 律专业用语“悔约”,法院应当严格按照《中华人民共和国合同法》第 一百二十五条第一款的规定,即“当事人对合同条款的理解有争议的,应 当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以 及诚实信用原则,确定该条款的真实意思”,界定当事人合同条款的法律 属性。根据诚实信用原则,将本案定金界定为违约定金,不让违约方以双 倍返还定金为代价而解除合同,符合法律正义的要求。3.因为当事人约 定的“悔约”,可以视为当事人双方均享有约定的单方解除权,法院应当 尊重当事人的约定,不能以违约方不享有解除权为由,以司法权予以干
预,即本案的违约方享有约定的单方解除权。在此情况下,即使守约方不 同意,违约方也可以单方解除合同。4.根据《最高人民法院关于审理买 卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定:“买卖合同约 定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分 的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因 违约造成的损失。”根据上述规定,合同被违约方单方解除后,如果定金 罚则不能够弥补守约方的损失,守约方可以同时主张损失赔偿,定金罚则 和损失赔偿二者可以并处。综上,陈某勇可以单方解除合同,但是当双倍 定金不能够弥补赵某损失时,陈某勇还需承担赔偿损失的民事责任。
根据合同约定,悔约后十日内应当返还,故陈某勇还需从2017年5月8 日起支付逾期返还定金的利息,利息标准以年利率6%为宜。赵某的其他 损失确定如下:1.购买房屋时,约定价格为97.5万元,现经过司法评估,房
屋价格为113.88元,价差16.38万元是其损失;2.家电家具等物品价值
5000元和赵某实际给付的2000元中介费也属于损失;以上共计17.08万
元。陈某勇应当从原告起诉之日起,即2017年5月8日支付逾期给付利息, 利息标准以年利率6%为宜。
江苏省连云港市海州区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第 九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条,《最 高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第 一款、第二十八条的规定,作出如下判决:
一、依法确认原告赵某与被告陈某勇之间签订的“房产交易委托代 理协议”合法有效;
二、依法确认原告赵某与被告陈某勇之间签订的“房产交易委托代 理协议”已经被解除;
三、被告陈某勇于本判决生效后十日内返还原告赵某房屋定金6万 元及利息(从2017年5月8日起至实际给付之日止,以6万元为本金,按年利 率6%予以计算);四、被告陈某勇于本判决生效后十日内赔偿原告各项损 失共计17.08万元及利息(从2017年5月8日起至实际给付之日止,以17.08 万元为本金,按年利率6%予以计算);
五、驳回原告赵某的其他诉讼请求。
【法官后语】
房地产市场价格的上涨,引发了大量的房屋买卖合同纠纷。此类案 件的事实并不复杂,但如何适用法律,产生了很多不同意见。就本案来 说,归纳起来主要争议是:如何理解双方当事人约定的“悔约”,是解约 定金还是违约定金?如果是违约定金,案件如何处理?
第一种意见认为:此处的“悔约”,是违约的意思,故合同中的定金
是违约定金,违约方不能行使解除权,如果买受人能够全额付款,法院应
当判决强制履约。第一种意见认为:“悔约”应当分为两个部分理
解,“悔约”不仅有“违约”的意思,还有“解除”的意思,可以在定性 为违约定金的基础上,适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件 适用法律问题的解释》第二十八条的规定。违约方可以解除合同,只不 过其还需赔偿守约方的其他损失。
笔者同意第二种意见,理由如下:
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损 失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和 损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”此条中所规定的定 金,仅限于违约定金,不包括解约定金等。这就是说,当违约定金不能弥 补守约方的损失时,守约方还可以要求损失赔偿。如果是解约定金,则当 事人可以以抛弃定金或双倍返还定金为代价,达到解除合同的目的。
案涉定金性质的界定,决定着案件审理结果的走向。因为当事人在 法律上的不专业,双方在合同中没有明确约定为“解约定金”或“违约 定金”,而是在合同中约定了双方均可以“悔约”,何谓“悔约”?如果 从前后文理解,将“ 中途悔约”理解为解约定金,有一定的合理性,但是 这样会明显对守约方不公平。根据《合同法》第一百二十五条的规定, 从诚实信用原则出发,将本案定金界定为违约定金,符合法律的正义。
定金被界定为违约定金时,意味着违约方不能够解除合同,守约方可 以要求继续履行合同,这又有悖于当事人意思自治原则,因为从字面上理 解,“悔约”就意味着当事人(违约方)可以不再履约。在崇尚私法自
治、契约自由的当代,当事人之间签订的合同,就是他们的“圣经”,应 该严格遵守,法院的司法权一般不应当僭越。
如何解决上述矛盾?本案在处理过程中,在将“悔约”界定为违约定
金的同时,赋予了当事人约定的单方解除权,因为“悔约”就意味着不再 履约,不再履约也就是可以单方解除合同。
合同被解除后,定金罚则不能够充分保护守约方的损失时,根据《最 高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八 条规定,守约方同时主张损失赔偿,定金罚则和损失赔偿二者可以并处, 保护了守约方的民事利益,也符合民法的公平原则。
如果不赋予违约方单方解除权,而是根据守约方的要求判决强制过 户。案件这样处理时,会出现多种不确定的情况:1.银行贷款的办理存在 不确定性;2.在不能贷款时,守约方短时间内有可能筹措不到购房的余
款;3.如果房屋产权尚没有登记在出卖人名下,可能存在房屋不能一次性 过户的情况等。以上情况会造成判决的不确定性,执行的可操作性也大 打折扣,甚至会造成空判现象,达不到案结事了的良好社会效果。
编写人:江苏省连云港市海州区人民法院 张海
