——焦某泉诉刘某飞、白某菊房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初17941号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告:焦某泉
被告:刘某飞、白某菊 【基本案情】
北京市昌平区昌平镇水关新村21号楼某房屋的所有权人登记为白某 菊。刘某飞系北京宜鑫房地产经纪有限公司(以下简称宜鑫公司)的工作 人员。2016年5月30日,经宜鑫公司居间介绍,出卖人刘某飞与买受人焦 某泉签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:出卖人将 涉案房屋以166万元的价格出售给买受人。定金10万元,买受人向银行申 办抵押贷款,拟贷款金额为140万元。双方还对其他事项进行了约定。合 同签订后,焦某泉支付刘某飞购房定金10万元、中介费16600元及买房手 续费6300元。
2016年7月13日,白某菊与焦某泉签订《存量房屋买卖合同(经纪成 交版)》 (即网签合同),办理了网签手续,合同约定的购房款为203万元。
2016年7月26日,焦某泉向白某菊支付购房款16万元,白某菊为焦某泉出 具了首付款收条。2016年9月,白某菊配合焦某泉到南京银行北京万柳支 行办理银行贷款审批手续。2016年11月4日,焦某泉与白某菊申请撤销了 上述网签合同,此后双方未重新提交办理网签合同的申请,亦未继续履行 合同。焦某泉主张其在与刘某飞签订合同时,刘某飞提交了房屋所有权 证书的照片,并告知其刘某飞系涉案房屋的实际所有权人,白某菊仅为挂 名所有权人,根据双方约定,房屋总价款为166万元,扣除其已支付的10万 元及拟贷款的140万元,剩余16万元由其与白某菊在办理网签手续时直接 支付给白某菊,其与白某菊签订的网签合同约定购房价为203万元是为了 提高贷款数额,其申请的银行贷款获批后,双方应办理新的网签合同,但 刘某飞及白某菊在之后均拒绝提交办理新网签合同的申请,导致双方合 同未能继续履行。焦某泉提交其与刘某飞及其与白某菊的谈话录音予以 证实。录音中刘某飞主张其与徐姓合伙人系涉案房屋的实际所有权人, 白某菊仅是挂名的所有权人,双方之前把价格高的网签撤了,之后再以低 的价格办理网签手续,因房价上涨,故要求焦某泉增加房款30万元。白某 菊认可涉案房屋由刘某飞及徐姓合伙人支配,具体房屋交易过程焦某泉 只能与刘某飞商量。
【案件焦点】
刘某飞以涉案房屋所有权人的身份与焦某泉签订的《房屋买卖合 同》是否有效,该合同是否对白某菊产生法律效力。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为:涉案房屋的所有权人为白某菊, 焦某泉虽主张涉案房屋的实际所有权人为刘某飞,但刘某飞及白某菊对 此均不予认可,焦某泉提交的谈话录音亦不能充分证明其该主张成立,故 法院信赖不动产登记簿的效力,确认涉案房屋的所有权人为白某菊。焦 某泉与刘某飞就涉案房屋的买卖事宜达成了《北京市存量房屋买卖合
同》及《补充协议》,刘某飞在签订上述合同时虽不是涉案房屋登记的 所有权人,亦未提交由白某菊签字确认的授权委托书,但在刘某飞与焦某 泉就涉案房屋达成买卖合同后,白某菊配合焦某泉办理了买卖涉案房屋 的网签手续,收取了焦某泉支付的购房款16万元,配合焦某泉办理了涉案 房屋申请银行贷款的相关手续,且焦某泉提交的其与白某菊的谈话录音 显示白某菊对刘某飞出卖涉案房屋一事明显知情,且要求焦某泉就合同 履行的相关事宜找刘某飞商量,上述事实能够证明白某菊对刘某飞与焦 某泉达成房屋买卖合同一事知情且未持异议,应视为其对刘某飞售房行 为的追认,故刘某飞与焦某泉就涉案房屋买卖事宜达成的上述协议应视 为双方真实意思的表示,未违反法律规定,属合法有效合同,并依法对白 某菊产生法律效力,应由白某菊承担相应的法律责任。焦某泉主张双方 按照203万元的价格办理网签手续是为了提高银行贷款额度,焦某泉提交 的录音可以证实上述事实,故203万元并非双方真实的交易价格,法院确 定双方真实的交易价格为166万元。
白某菊与焦某泉签订的网签合同虽已撤销,但网签合同仅是行政机 关对房屋交易市场进行管理的行政手段,刘某飞代理白某菊与焦某泉签 订的房屋买卖合同并不具备解除事由,白某菊关于其与焦某泉已不存在 房屋买卖法律关系的抗辩意见,缺乏依据,法院不予采信。现焦某泉同意 代白某菊偿还银行贷款,并以现金形式一次性支付剩余购房款,双方合同 具备继续履行的条件,故对焦某泉要求白某菊继续履行房屋买卖合同、
配合其办理过户手续并向其交付房屋的诉讼请求,法院依法予以支持。
综上所述,北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定,判决如下:
一、被告白某菊继续履行被告刘某飞与原告焦某泉于2016年5月30 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》,被告白某菊与原告焦某泉于本 判决生效后七日内共同至北京市昌平区×号房屋的抵押贷款银行办理该 房屋的提前还款解押手续,所需费用均由原告焦某泉承担;
二、至本判决生效之日,原告焦某泉应付的剩余房款为140万元,在 前项手续办理完毕后三日内,被告白某菊协助原告焦某泉办理上述房屋 的产权过户手续,将该房屋过户至原告焦某泉名下并将该房屋交付原告 焦某泉,如在扣除前项所支付的费用后仍欠付购房款的,原告焦某泉将扣 除前项所支付的费用后的剩余房款在过户当日支付给被告白某菊;
三、驳回原告焦某泉的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案涉及无权代理行为效力认定的问题。《合同法》第四十八条第 一款规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理 人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为 人承担责任。本案中,涉案房屋登记在白某菊名下,焦某泉在与刘某飞签 订房屋买卖合同时,刘某飞并未取得白某菊的授权即以房屋所有权人的 名义与焦某泉签订了合同,刘某飞的行为构成无权代理。刘某飞虽主张 其系涉案房屋的实际所有权人,但我国民法就不动产权的确认采纳的是 登记主义,即涉案房屋登记在何人名下,即推定该房屋归谁所有。在此情 况下,刘某飞并非涉案房屋的登记所有权人,其以房屋所有权人的身份与 焦某泉签订的合同依法处于待定状态,除非白某菊事后对刘某飞的代理 行为予以追认,否则刘某飞的代理行为依法对白某菊不产生法律效力。
本案中,刘某飞及白某菊的事后行为均能显示白某菊对刘某飞代理 其与焦某泉签订房屋买卖一事知情且并未表示反对,应视为白某菊对刘 某飞的代理行为进行了追认,表现在:1.焦某泉提供的录音资料显示其与 白某菊协商相关事宜时,白某菊对刘某飞签署合同的行为未提出任何异 议,反而一再强调焦某泉应当找刘某飞协商,其就此不发表意见。2.在二 手房交易流程中,网签合同应在签署《北京市存量房屋买卖合同》之后 产生,《北京市存量房屋买卖合同》的内容具体、明确、全面,系合同当 事人享受权利、履行义务的依据。网签合同为办理过户所必须,网签合
同的价款往往与体现买卖双方真实意思的《北京市存量房屋买卖合同》 的价款不一致。白某菊未与焦某泉订立新的《北京市存量房屋买卖合
同》,即与焦某泉办理网签的行为说明网签行为针对的是焦某泉与刘某 飞的合同,同时说明其对于刘某飞代其签署合同行为的认可。3.在签署 网签合同之后白某菊配合焦某泉办理了561号房屋的贷款手续。根据上 述事实,可以认定白某菊对刘某飞的无权代理行为进行了追认,根据我国 合同法的规定,刘某飞的代理行为有效,涉案房屋的买卖合同依法对白某 菊产生法律效力。在合同具备继续履行条件的情况下,焦某泉要求白某 菊继续履行刘某飞与其签订的房屋买卖合同的诉讼请求,依法应当得到 支持。
编写人:北京市昌平区人民法院 田雅娟
