——王某虹诉广东省医药物资站房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省广州市中级人民法院(2017)粤01民终18683号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人、反诉被告):王某虹
被告(被上诉人、反诉原告):广东省医药物资站 【基本案情】
原告原是被告的职工。1992年12月25日原告与被告(甲方、出售住 房单位)签订了《广州市公有住房买卖协议书》约定:被告将坐落于广州 市天河区淘金北路9号××房的住房一套出售给原告。原告一次付清款 后,双方须办理交易及权属转移手续。后原告因涉嫌犯挪用公款罪、贪 污罪受到刑事处罚,并于2011年4月获假释。被告决定在1998年4月15日 前收回分配的住房。
2011年9月1日,原告向法院提起诉讼,请求判令被告协助原告办理涉 案房屋的过户手续,法院判决,原告胜诉。被告抗辩原告与被告签订的涉 案《广州市公有住房买卖协议书》是基于当时企事业单位与其有行政隶 属管理关系的干部职工之间的内部关系而签订,经审查该协议的内容和
性质,是被告分配房屋给其职工即原告,并进行房改,属于房改的协议,而 之后原告因刑事犯罪被刑事处罚,被告于1994年申请办理了涉案房屋的 返售手续。原告与被告之间的纠纷涉及房改房政策的适用问题,属于行 政隶属之间的内部争议,应由行政主管部门进行调处,依法不属于人民法 院受理民事诉讼的范围。
【案件焦点】
涉房改房的房地产纠纷属于行政隶属之间的内部争议还是法院受理 的民事纠纷。
【法院裁判要旨】
广东省广州市越秀区人民法院经审理认为:一、住房制度改革是国 家和单位给职工的住房优惠制度。房改的对象是有限制的,单位职工只 有符合房改条件才有机会享受该住房优惠政策,同时遵守国家法律、法 规及单位有关规章制度是职工的责任和义务。根据广州市中级人民法院 作出的(1995)穗中法刑经初字第190号刑事判决书中认定,王某虹自1992 年12月至1993年8月,先后挪用北京光社实业公司及广东省医药物资站投 入广州加禾国际金融商品期货经纪公司的保证金,用于私人用途,并采取 截留等方法,共同贪污公款,构成挪用公款罪、贪污罪,被判处无期徒刑, 剥夺政治权利终身。王某虹的行为严重侵害广东省医药物资站利益,在 此情况下,王某虹依旧按照正常职工标准享受住房优惠政策向广东省医 药物资站购买涉案房屋,显然于理不合,也损害了广东省医药物资站单位 内其他广大干部职工的合法权益。二、根据《中华人民共和国民法通
则》第五十八条的规定,下列民事行为无效:……(三)一方以欺诈、胁迫 的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;无效的民 事行为,从行为开始起就没有法律约束力。王某虹隐瞒犯罪事实,在实施 犯罪行为期间与广东省医药物资站签订的《广州市公有住房买卖协议
书》是广东省医药物资站在违背真实意思的情况下与王某虹签订的,该
《协议书》应属无效。综上,王某虹要求广东省医药物资站办理涉案房 屋的过户手续并收回涉案房屋不予支持。广东省医药物资站反诉确认涉 案合同无效予以采纳。
广东省广州市越秀区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第 五十八条第一款第三项和第二款的规定,于2017年4月25日作出如下判
决:
一、原告王某虹与被告广东省医药物资站于1992年12月25日签订的 关于买卖广州市淘金北路9号××房的《广州市公有住房买卖协议书》
无效;
二、驳回原告王某虹的全部诉讼请求。 王某虹不服一审判决,提起上诉。
广东省广州市中级人民法院经审理认为:上诉人王某虹是在其任职 于被上诉人广东省医药物资站期间与被上诉人广东省医药物资站签订了 涉案的《广州市公有住房买卖协议书》,上诉人王某虹并于签约当天即 已向被上诉人广东省医药物资站付清了全部购房款并已实际使用了涉案 房屋。后上诉人王某虹因刑事犯罪被判处刑事处罚并被被上诉人广东省 医药物资站开除公职,但上述涉案协议书对上诉人王某虹被除名后房改 房的处理并无明确约定,广州市当年的房改政策亦无因买房人受刑事处 罚而须收回房改房的规定,且住房保障办亦出具了关于撤销涉案房屋返 购案的函件,认为当年住房保障办核准被上诉人广东省医药物资站单方 办理返购上诉人王某虹已购公有住房的决定缺乏法律依据而予以撤销。 因此,上诉人王某虹与被上诉人广东省医药物资站签订的涉案《广州市 公有住房买卖协议书》并无违反法律、行政法规的强制性规定,为合法 有效合同,双方应依约履行各自合同义务。一审判决认定该协议书无效, 应予纠正。
上诉人王某虹与被上诉人广东省医药物资站签订涉案房屋买卖合
同,是上诉人王某虹依法行使其民事权利的体现,双方依法所签订的涉案 房屋买卖合同受法律保护。购买房改房是上诉人王某虹作为被上诉人广 东省医药物资站正式职工时所依法享有的民事权利,后其被处以刑事处 罚,是法律对其触犯刑律的惩罚,两者之间并不抵触,上诉人王某虹依法 应享有的民事权利不能因其触犯刑法而被剥夺。完成涉案房屋的交易手 续,并没有违反法律的公平原则。被上诉人广东省医药物资站作为涉案 房屋的出售方,在上诉人王某虹早已依约付清全部购房款的情况下,负有 向作为买方的上诉人王某虹办理涉案房屋产权转移登记手续的义务,其 至今未与上诉人王某虹办理该手续的行为缺乏法律依据。另,双方均确 认涉案房屋已被被上诉人广东省医药物资站收回,故被上诉人广东省医 药物资站应将涉案房屋交付给上诉人王某虹使用。
综上,上诉人王某虹的上诉请求成立,本院予以支持。依照《中华人 民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销广东省广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初41640号 民事判决;
二、被上诉人广东省医药物资站在本判决发生法律效力之日起三十 日内,协同上诉人王某虹一起到房管部门办理广州市天河区淘金北路9号 × ×房的产权过户和登记手续,并将该房交付上诉人王某虹使用;
三、驳回被上诉人广东省医药物资站的全部反诉请求。
【法官后语】
本案有以下两个问题值得注意。
一、涉及房改房的房地产纠纷人民法院是否应予受理
房改房又叫已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民 将现住公房以标准价或成本价扣除折算后购买的公房。单位向职工出售 房改房是国家和单位给职工的住房优惠制度。与一般房屋买卖合同不同 的是,房改房买卖合同除当事人自行约定的内容外,还会受到房改政策的 制约,不完全等同于市场价格支付对价。由于房改房买卖涉及我国现行 的房改政策,所以因房改引发的纠纷,人民法院是否受理,应当结合当事 人的诉讼请求作出判断。
如果当事人争议的核心和焦点是房改房的买卖问题,则属于平等主 体之间的民事权益之争,处理时涉及房改政策的,如追索购买定金、购房 款、办理过户手续及产权证的,法院应当受理;如果当事人争议的核心和 焦点为是否使用房改政策以及如何适用房改政策,如职工是否应参与房 改,单位内部如何建房、分房等,则不属于民事纠纷,法院不宜作为民事 案件受理。1992年11月25日最高人民法院出台了《最高人民法院关于房 产案件受理问题的通知》,该通知规定因单位内部分房、建房、腾房等 房地产纠纷法院不予受理。但该规定主要是指属于单位内部管理性问
题,或者纯粹是国家政策问题引起的纠纷,这种纠纷法院不予受理。
本案中,双方争议的焦点在于双方之间的房改协议是属于平等主体 之间的民事权益纠纷,还是属于行政隶属之间的内部争议。本案中原告 王某虹向被告广东省医药物资站支付了涉案房屋的购房款,已经履行了 相应的合同义务,并约定付清全部房款后,被告广东省医药物资站有义务 协助原告王某虹领取“房屋所有权证”和“固有土地使用证” 。双方之 间的纠纷不属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,亦不是因行政 指令调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,也不是因单位内部 建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,而是属于平等主体之 间的民事权益纠纷。因此,本案不属于《最高人民法院关于房产案件受 理问题的通知》规定的人民法院不予受理的房地产纠纷。
二、买房人受刑事处罚后单位可否收回房改房
一审法院认为,原告王某虹因犯挪用公款罪与贪污罪被刑事处罚,并 被被告广东省医药物资站开除公职。一审法院认为单位职工只有在符合 房改房条件下才有机会享受该住房优惠政策,王某虹在严重侵害广东省 医药物资站的利益,并被刑事处罚的情况下依然享受该政策于理不合,并 认为原告王某虹在实施犯罪期间与广东省医疗物资站签订涉案协议存在 欺诈,是对方在违背真实意思的情况下所为的,应当属于无效的行为,对 原告王某虹的诉请不予支持。
二审法院认为,购买房改房是王某虹作为广东省医药物资站正式职 工时所依法享有的民事权利,后其被处以刑事处罚,是法律对其触犯刑律 的惩罚,两者之间并不抵触,王某虹依法应享有的民事权利不能因其触犯 刑律而被剥夺。而且也并无相关的政策、法律规定职工受刑事处罚后单 位可以收回房改房。
而且,原、被告签订涉案房屋买卖合同后,原告王某虹向被告广东省 医药物资站支付了涉案房屋的购房款,已经履行了相应的合同义务。其 触犯刑法而受到刑事处罚的事情并不能导致其作为民事主体而依法享有 的权利被剥夺。《合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有 法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者 解除合同。依法成立的合同,受法律保护。因此,原告王某虹的诉请与法 有据,其合法权益应当受到法律保护。
编写人:广东省广州市越秀区人民法院 汤佩芳 史浩炀
