——刘某荣诉庞某顺房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2017)京02民再83号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):刘某荣 被告(上诉人):庞某顺
【基本案情】
1991年3月10日,庞某顺(居民)与谢某垣(刘某荣之夫,农民,于2009 年9月7日因病死亡)签订《住宅房屋买卖契约书》约定,庞某顺愿将自己 住宅房屋八间及庭院总土地面积约290平方米的所有权以2万元的售价卖 给谢某垣(土地归集体所有)……谢某垣进住该住宅后对院内房屋进行了 翻建、新建及装修。2008年4月,庞某顺诉至法院要求确认《住宅房屋买 卖契约书》无效,法院予以支持。2008年12月,庞某顺诉至法院要求谢某 垣腾退该房屋,法院予以支持,并判决庞某顺给付谢某垣补偿款(房屋重 置成新价)202704元。
2010年10月1日,北京丰台区科技园建设发展有限公司因开发项目将 上述房屋征收。被拆迁房屋所在地宅基地区位补偿价为4500元/平方米, 区位补偿款计1732500元,房屋重置成新及附属物作价1359971元,被拆迁 房屋补偿款合计3092471元;拆迁补偿费及奖励合计1226435元,拆迁补偿 款合计4318906元;预扣定向安置房购房款及房屋公共维修基金1652400 元。定向安置房安置人口6人,购房指标人均45平方米,购房指标共计270 平方米,定向安置房售价6000元/平方米,购房款预扣162万元,实际购房 款在入住时据实结算,多退少补。按购房款的2%扣除房屋公共维修基金 32400元;经折抵后,北京丰台区科技园建设发展有限公司应付被拆迁人 2666506元。签订协议后庞某顺之子庞某领取了上述协议中约定的拆迁 补偿款。谢某垣死后,法院确定刘某荣承继谢某垣的诉讼权利及诉讼义 务。
刘某荣诉至法院,要求分得上述拆迁补偿款。庞某顺主张其房屋被 拆迁的区位补偿价为4500元/平方米,应当以4500元/平方米作为标准计 算支付刘某荣的补偿款。刘某荣提供《拆迁实施方案》并称应以该方案 中第五条的内容作为其赔偿依据,第五条载明,选择货币补偿的拆迁人, 根据《北京市丰台区人民政府关于<北京市集体土地房屋拆迁管理办法> 的实施意见》的相关规定,宅基地区位补偿价为9900元/平方米。
【案件焦点】
1.房屋买卖合同无效后,如何确定双方对合同无效所应承担的责任 比例;2.如何确定房屋拆迁补偿款的计算基础。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院一审认为:庞某顺与谢某垣签订的《住宅房 屋买卖契约书》已被法院生效的民事判决确认无效,依法律规定,民事行 为被确认无效后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一
方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当
各自承担相应的责任。本案中,庞某顺在出卖宅基地及房屋时应明知其 出卖的宅基地及房屋属于我国法律禁止流转范围,并在出卖多年后又以 违法出售房屋及宅基地为由主张合同无效,故其应对合同无效承担70%的 过错责任。谢某垣对合同无效亦有过错,应承担30%的责任。谢某垣现已 死亡,按其遗嘱,谢某垣的诉讼权利及诉讼义务应由刘某荣承继。
关于刘某荣主张的区位补偿款。农村集体土地归集体所有,农民依 法享有宅基地使用权。拆迁时的区位补偿款,应根据集体土地的所有权 和使用权补偿给取得宅基地使用权的集体组织成员。本案中庞某顺于
1991年就将涉案房屋出卖给谢某垣,谢某垣对院内房屋不仅翻建、新建 与装修,还实际使用、经营、管理多年,故房屋遇到拆迁,谢某垣作为该 宅基地多年实际使用者应与庞某顺共同享有该补偿。综合考虑宅基地实 际使用情况以及房屋被拆迁所获利益补偿情况,区位补偿款应按每平方 米9900元的标准为宜,并根据双方的过错责任确定具体数额。刘某荣要 求给付区位补偿款的诉讼请求,并无不当,法院予以支持。对刘某荣要求 庞某顺支付担保手续费3万元损失的诉讼请求,缺乏法律依据,法院不予 支持。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十一 条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,作出如下判 决:
一、庞某顺赔偿刘某荣房屋区位补偿款2668050元,已支付952875 元,未支付部分于判决生效后十日内付清;
二、驳回刘某荣的其他诉讼请求。
庞某顺不服一审判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理 认为:合同无效后,当事人双方都有过错的,应当按照过错程度各自承担 相应的责任,同时应当遵循公平原则确定各方的利益。本案争议的焦点 为庞某顺与刘某荣对于合同无效应承担的过错责任比例及对于区位补偿
价的计算标准。本案中,一审法院依据本案查明的具体事实,认定对于房 屋买卖合同无效,庞某顺与刘某荣均有过错,庞某顺承担70%的过错责任, 刘某荣承担30%的过错责任,符合双方的过错程度,本院予以维持。对于 拆迁区位补偿价的数额,一审法院根据拆迁具体政策、宅基地实际使用 情况及房屋因拆迁所获利益补偿的情况,确定按照每平方米9900元的标 准计算,符合法律的公平原则,本院予以支持。庞某顺要求驳回刘某荣全 部诉讼请求的上诉意见,无法律及事实依据,本院不予支持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案经过一审、二审后,又经抗诉指令再审,后发回重审又经一审、 二审,较为复杂。双方当事人围绕事实认定和法律适用多次进行辩论,法 院经过多次谨慎论证,才达成较为统一意见,并将争议焦点锁定为合同无 效后合同双方应承担的过错责任比例及对于房屋拆迁区位补偿价的计算 标准。
因过错应当承担相应责任这一点自然不用多说,这如同真理一样是 不证自明的。但法律对于过错大小如何确定以致如何承担与过错相等的 责任则没有明确规定,亦无一个明确的计算标准。发回重审前一审认为, 考虑到庞某顺在出卖宅基地及房屋时应明知其出卖的宅基地属于法律禁 止流转范围,且在出卖多年后又以违法出售房屋及宅基地为由主张合同 无效,认定庞某顺应对合同无效承担70%的主要责任。而对于刘某荣一
方,应明知自己不具备购买涉案房屋的资格而购买此房屋,亦应承担相应 责任;但其基于对庞某顺及涉案房屋所在地村委会的信赖,在此后多年内 合理使用房屋,对房屋尽到良好的“照顾义务”,对其苛责不宜过严,认 定其对合同无效承担30%的次要责任。
关于此项责任的划分,是法院酌定的一个过程,在查清的事实基础之 上,综合考虑划分责任,是我国目前关于此类案件过错认定的“通行做
法”。北京市人民检察院在本案的抗诉书中指出,发回重审前的二审将 庞某顺对合同无效的法律责任酌减至55%,无充分、明确的事实根据,既 不利于对房屋买受人刘某荣正当权益的依法保护,也与北京市情不符,有 失公正。发回重审后,一审、二审法院均支持了刘某荣要求庞某顺赔偿 其70%的房屋区位补偿款,即庞某顺承担70%的过错,刘某荣承担30%的过 错。庞某顺明知其宅基地为法律禁止流转而卖给不享有此项购买权的居 民刘某荣,后经多年因面临拆迁利益又以违法买卖为由主张合同无效,全 然不顾诚实信用原则,不为法律所褒扬,判令其承担70%的责任正是恰
当。
关于区位补偿价的计算标准,法院查明,根据涉案房屋《拆迁实施方 案》可知,选择货币补偿的拆迁人,宅基地区位补偿价为9900元/平方米; 选择定向安置房补偿方式的被拆迁人,宅基地区位补偿价为4500元/平方 米。
本案选择以9900元/平方米作为计算区位补偿款的标准。因为,对于 选择定向安置房屋的拆迁住户,涉案地段宅基地的拆迁补偿利益并非仅 有货币补偿款一项,还包括以优惠价格购买安置房屋的实物利益和机会 利益。本案中,庞某顺选择定向安置房屋的补偿方式,比选择单纯货币补 偿方式的宅基地区位补偿单价每平方米减少4400元,显然该减少的部分 系基于安置房屋的销售价格优惠等因素,将宅基地区位补偿利益的一部 分转化到了定向安置房屋这一实物利益之中。应当充分考虑庞某顺已经 以优惠价购买了安置房屋这一实际利益,也应充分考虑其在二十多年后 又主张房屋买卖合同无效而获得高额拆迁补偿和优惠购房的机会利益, 选择9900元/平方米作为计算区位补偿款的标准,才不失公允。
编写人:北京市丰台区人民法院 陈名利
