——母某萍诉哈尔滨工业大学房屋拆迁安置补偿合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院(2016)黑01民终65号民事判决书
2.案由:房屋拆迁安置补偿合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):母某萍
被告(被上诉人):哈尔滨工业大学
【基本案情】
哈尔滨市南岗区护军街贵新小区D栋1单元××室系哈尔滨工业大学 自建职工住房。母某萍之父母某秋原有位于哈尔滨市南岗区护军街16号 × ×室的房产在哈尔滨工业大学自建职工住房规划范围内。2008年12
月12日,母某秋与哈尔滨工业大学签订《房屋置换协议书》一份,约定乙 方(母某秋)同意将其被置换住宅的所有权及其土地使用权一并转给甲方 (哈尔滨工业大学),甲方负责在原地学校自建房中为乙方以同等使用面 积置换私产房屋一处(超面积款、楼层差价款、进户费、装修费、产权 登记费等均由乙方负担);乙方被置换住宅:哈尔滨市南岗区护军街16号 × ×室,建筑面积53.00平方米,使用面积36.55平方米;因设计原因超出 面积按学校规定价格购买。协议书签订后,母某秋将其被置换的房屋所 有权证及土地使用权证交给哈尔滨工业大学并从该房搬出。2011年8
月10日,母某秋因病去世。2013年1月8日,经母某秋的全部继承人同意, 母某萍以母某秋的名义到哈尔滨工业大学置换了位于南岗区护军街贵新 小区D栋1单元××室,使用面积37.76平方米,并于2013年1月入住了置换 后房产。2015年10月9日,哈尔滨工业大学为母某萍办理了该争议房屋的 住房证。经查明,因哈尔滨工业大学贵新街职工住宅项目未经总体验收, 故在房地产登记部门没有登记备案。位于南岗区护军街贵新小区D栋1单 元××室房产在房地产部门亦没有登记备案。
现因案涉房产未办理房屋所有权证,母某萍诉至法院,请求判令:哈 尔滨工业大学应协助母某萍办理案涉房屋所有权和土地使用权登记手
续,并提供必要的证明文件;赔偿母某萍的损失69607.83元(自2013年4
月11日起至起诉之日止)。哈尔滨工业大学辩称:争议房屋系哈尔滨工业 大学自建房屋,不能办理房屋产权证照的原因不是哈尔滨工业大学造成 的,本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》 (以下简称《商品房买卖司法解释》)的规定,母 某萍不存在任何损失,请求驳回母某萍的诉讼请求。
【案件焦点】
1.案涉房屋的性质;2.本案是否适用《商品房买卖司法解释》的规 定,母某萍的损失应否得到支持。
【法院裁判要旨】
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院经审理认为:母某萍之父母某秋 与哈尔滨工业大学签订的《房屋置换协议书》系双方真实意思表示,合 法有效。哈尔滨工业大学负有协助母某萍办理房屋所有权证及土地证的 义务。现位于南岗区护军街贵新小区D栋1单元××室房产在房地产登记 部门没有登记备案,不符合办理房屋所有权证及土地证的条件,需待条件 符合后,哈尔滨工业大学才能协助母某萍办理。案涉房屋系自建的职工 住房,不属于商品房,故因案涉房产发生的争议不适用商品房买卖的相关 法律。母某萍的其他诉讼请求,因无事实与法律依据,不予支持。
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院依照《中华人民共和国合同法》 第四十四条、第六十条规定,判决:
驳回母某萍的诉讼请求。
母某萍不服一审判决,提出上诉。黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 经审理认为:哈尔滨工业大学对母某萍之父母某秋原有房屋进行拆迁并 与母某秋签订了《房屋置换协议书》,该协议书系双方当事人真实意思 表示,一审判决确认双方当事人签订的房屋置换协议合法有效正确,法院 予以确认。因母某萍已经通过继受取得的方式实际占有使用案涉房产, 因此母某萍向哈尔滨工业大学主张权利适格。
关于母某萍要求哈尔滨工业大学为其办理房屋产权手续及赔偿损失 的请求应否支持的问题。哈尔滨工业大学与母某萍之父母某秋签订《房 屋置换协议书》后,母某秋履行了将私产房屋交付的义务,哈尔滨工业大 学亦按协议约定及母某萍的申请履行了为母某萍置换房屋的义务,但未 履行应协助母某萍办理房屋所有权证及土地证义务。案涉房屋由于在房 地产登记部门没有登记备案,不符合办理房屋所有权证及土地证的条件, 造成现无法办理权属手续,也无法确定办理时限,其原因系哈尔滨工业大 学自身原因。房屋作为不动产,其权属变更以登记作为物权变动生效要
件。变更登记不能,系违反房屋置换合同的违约行为,就房屋置换的损
失,房屋置换人应予以赔偿。哈尔滨工业大学认为案涉房产系单位集资 自建房屋,不属于商品房,因此不同意予以赔偿。根据我国《经济适用住 房管理管理办法》的规定,单位集资建房是经济适用住房的组成部分,单 位集资建房不得新征用或新购买土地组织建房,且参加集资建房的对象 仅限于本单位职工。但是本案母某萍原房屋的土地使用权非哈尔滨工业 大学享有,母某萍也非本单位职工。因此,哈尔滨工业大学对母某萍原房 屋进行置换的行为非单位集资建房属性,系属以易物的方式进行的商品 交易行为,故母某萍与哈尔滨工业大学之间签订的《房屋置换协议书》
本身具有商品房买卖性质,哈尔滨工业大学逾期未办理房屋权属登记手 续,应当比照《商品房买卖司法解释》第十八条的规定,商品房买卖合同 的标的物尚未建成时签订合同,买受人母某萍自房屋交付使用之日起90 日内未能取得房屋权属证书,且双方合同没有约定违约金且损失数额难 以确定,应当按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计 收逾期贷款利息的标准计算损失。母某萍该项上诉请求于法有据,予以 支持。
关于母某萍请求哈尔滨工业大学提供必要证明文件的问题。案涉房 屋不属于房地产开发项目,而属单位自建职工住房项目,且该项目已经政 府相关部门审批并经公示。母某萍可就其请求查看相关公示文件。综
上,母某萍的上诉请求部分成立,予以支持。
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院依照《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二
项、第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二 项之规定,判决:
一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院(2015)南民二民初字第1234号民 事判决;
二、本判决生效后十五日内哈尔滨工业大学赔偿母某萍逾期办理房 屋产权登记的损失68634.28元;
三、驳回母某萍的其他诉讼请求。
【法官后语】
《商品房买卖司法解释》第一条对该解释适用的前提条件作了说
明,但在实践中存在大量的如经济适用住房性质的房屋进入市场交易,而 出卖人没有按照约定办理房屋产权证照,或双方未约定办理房屋产权证 照的时间,是否可以参照适用《商品房买卖司法解释》第十八条的规定, 成为司法实践中的难点。
《商品房买卖司法解释》第一条规定:“本解释所称的商品房买卖 合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工 的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合
同。”何谓商品房,目前我国法律法规及司法解释未有明确规定。在社 会实际生活当中普遍认为,商品房就是所有作为商品上市交易的房屋,即 由房地产开发商建造的房屋,也包括私有房屋、经济适用房等,但这只是 从单一市场交易买卖关系角度对房屋的泛指,并未从商品房本质上予以 揭示,商品房在我国具有独特含义,绝不能简单地认为只要是进入市场交 易的房屋就是商品房,更不是商品与房屋的简单相加。《城市房地产管 理法》第三十条规定,从事房地产开发和经营的主体必须具备相应的法 定资格,即商品房的建造和出卖主体资格是由法律专门规定的,商品房是 有特定含义的,它专指由房地产开发经营企业建设并出售的房屋,《商品 房买卖司法解释》所称的商品房即专指此类房屋,是狭义上的商品房,按 照房屋存在的状态,可分为现房和期房。《商品房销售管理办法》规定, 现房是指竣工验收合格的房屋,期房是指正在建设中的房屋。如前所述 只有房地产开发企业建造的房屋才是商品房,而其他如经济适用房、房 改房、私有房屋虽也可在房地产市场交易,但只能是广泛意义上的商品,
可根据一般的房屋买卖行为规则加以规范,不属于《商品房买卖司法解 释》纳入调整的范围之内。
本案中,哈尔滨工业大学显然不是房地产开发企业,2010年其依据哈 尔滨市住房保障和房产管理局颁发的《哈尔滨市单位自建职工住房项目 任务书》自行建设房屋,其目的是解决职工的住房问题,而不是以营利为 目的,虽然在建设的范围内涵盖了包括母某萍父亲母某秋原有房屋在内 的非本单位土地,但不能因此否认所建楼房系哈尔滨工业大学自建房屋 的性质,因此本案所涉及的房屋非《商品房买卖司法解释》中专指的商 品房,不应适用《商品房买卖司法解释》的相关规定。双方当事人签订 的系《房屋置换协议书》,未约定交房的时间,亦未约定何时办理房屋产 权证照,置换方式选择为原地等面积产权置换,对于超出面积部分约定系 按成本价格结算,而非市场价格,如参照《商品房买卖司法解释》第十八 条规定确定哈尔滨工业大学承担逾期办理房屋产权证照的违约责任,显 然加重了哈尔滨工业大学的责任。
但根据《合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八 条的规定,买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务,还要 承担移转标的物所有权的义务。这也是买卖合同作为最基本的商品交换 中的一个特征和终极目的。《物权法》第九条规定:“不动产物权设
立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力, 但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变
更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发 生效力。”可见,我国房屋所有权变动原则上采登记生效主义。本案母 某萍通过置换取得争议房屋,其与哈尔滨工业大学之间形成特殊的房屋 买卖关系,母某萍取得房屋亦系可以进入流通领域的房屋,哈尔滨工业大 学须交付房屋并保证房屋所有权转移给母某萍,现哈尔滨工业大学未能 提交充分的证据证实不能办理房屋所有权证书非其自身原因造成的,而 不能办理房屋所有权证书使得母某萍未完全取得的置换后房屋的物权,
侵害了其权利,应适当保护母某萍的相应损失。笔者认为对母某萍的保 护可参照《经济适用住房管理办法》的相关规定,在5年后方可上市交易 的原则,确定逾期办理房屋产权登记的起算点,另《最高人民法院关于审
理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规
定:“未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处
理: (一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人 自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应 予支持; (二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人 自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法 院应予支持。”故可参照此规定,适用赔偿母某萍的损失。
编写人:黑龙江省高级人民法院 单一琦
