——刘某涛诉李某华、张某甲房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省青岛市中级人民法院(2017)鲁02民终9076号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):刘某涛
被告(上诉人):李某华、张某甲 【基本案情】
涉案房屋系在农民集体所有的土地上建造,土地使用者为张某乙,用 途为住宅。2007年5月7日,张某乙、李某芳与李某华、陈某宇签订房屋 转让契约,约定李某华、陈某宇向张某乙、李某芳购买其位于莱西市望 城街道办事处田格庄的房屋,产权自买方办理完房产变更登记后归买方 所有。刘某涛户籍系莱西市日庄镇刘庄村。2015年8月22日,李某华与刘 某涛签订“二手房买卖合同” ;李某华出具收条,载明:刘某涛按照约定 交来购买田格庄二手房屋定金10000元。该10000元由作为中间人的张某 甲收取。2015年11月22日,李某华与刘某涛签订合同,作为2015年8月22 日签订合同的补充合同,内容如下:刘某涛购买李某华拥有莱西市望城街 道办事处田格庄村的房权,详见集体土地使用权证,李某华应确保该房权





清晰,如房权不合法产生的后果及经济损失由李某华负担;交易总价
值338000元,合同签订之日刘某涛向李某华支付购房定金10000元;双方 同意全款付款,并择日过户;交易费、税费、过户手续等由李某华承担; 刘某涛违约,李某华返还首付扣除定金,李某华违约,返还其双倍定金,中 介收取定金的50%作为劳务费;双方无条件配合中介过户,并提供所有材 料;李某华保证有关证件过户到刘某涛名下;为保证安全,所有房款由中 介保管,待此房过户后交由李某华;刘某涛资金必须及时到位,确保该房 过户交代无误;李某华及中介所办此房屋证件须真实有效合法,反之,李 某华承担相应的经济责任;李某华保证此房无任何经济纠纷反之赔偿刘 某涛此房成交价一倍的经济损失等。并附有土地使用权证,张某甲亦作 为“见证人”签字。张某乙、李某芳与李某华、陈某宇签订房屋转让契 约后未办理产权变更登记。张某乙、李某芳又与刘某涛签订房屋及宅基 地使用权转让协议,约定:张某乙、李某芳自愿将涉案房屋以338000元的 价格转让给刘某涛,刘某涛应于2015年9月30日前将该款一次性交由张某 乙、李某芳,张某乙、李某芳同意将涉案房屋占用范围内的宅基地确权 登记给刘某涛等。张某甲作为证明人签字。至法庭辩论终结前,该定金 10000元仍在张某甲处保管。
【案件焦点】
李某华与刘某涛签订的田格庄二手房买卖合同是否有效。 【法院裁判要旨】
山东省青岛市莱西市人民法院经审理认为:根据查明的事实,涉案房 屋的土地使用权系集体土地使用权,刘某涛非该村集体组织成员,根据
《中华人民共和国土地管理法》的规定,非集体组织成员无权购买该房 屋,合同内容违反了法律强制性规定,系无效合同。合同双方当事人李某 华、刘某涛均明知上述情况而签订了购房合同,双方均有过错。根据
《中华人民共和国合同法》的规定,无效的合同自始没有法律约束力;因





合同取得的财产,应当予以返还;双方都有过错的,应当各自承担相应的 责任。故刘某涛要求返还双倍定金20000元的诉讼请求,本院不予支持; 李某华应返还刘某涛定金10000元,因该款项在张某甲处,故张某甲应与 李某华共同返还刘某涛交付的定金10000元。
依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条第一款,
《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八 条规定,判决如下:
李某华与张某甲于判决生效后十日内共同返还刘某涛交付的定金人 民币10000元。
李某华、张某甲不服一审判决,提出上诉。山东省青岛市中级人民 法院经审理认为:李某华、张某甲主张刘某涛系涉案房屋所在村庄村民, 提交的刘某涛签字捺印的户口簿复印件;刘某涛辩称其系莱西市日庄镇 刘庄村村民,并提交其身份证和户口簿原件予以证明。李某华、张某甲 提交的证据,不足以证实其主张。我国法律没有规定宅基地使用权的买 卖问题,根据国务院发布的《关于加强土地转让管理,严禁炒卖土地的通 知》,农村的住宅不得向本集体经济组织成员之外的居民出售;国务院在 《关于深化改革严格土地管理的规定》中,再次强调加强农村宅基地管 理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。一审认定事实清楚,适用法律正
确。山东省青岛市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之 规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案实质上是对农村宅基地使用权的认定问题。宅基地使用权系典 型的用益物权,由物权法予以规定,指农村村民依法享有的,在集体所有





的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利。此项权利,基于中国特色 的土地制度,是对我国农村村民长期以来将集体所有的土地用来建造住 宅及其附属设施情况的法律确认。宅基地是农村居民安身立命之所,
是“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”理想的践行,是我国社会主 义制度优越性的充分体现。
根据法律规定,宅基地使用权人对宅基地使用权享有有限的处分
权。实践中,争议最多的是宅基地上的房屋能否转让、抵押、买卖、继 承、赠与等。本案中,涉案房屋系宅基地上的房屋,当事人双方签订了书 面买卖合同,并交付定金。首先需要确定的是当事人双方的身份,房屋买 卖合同的当事人均非该集体经济组织成员,争议的焦点是该房屋买卖合 同是否有效,根据合同法规定,内容违反法律强制性规定的合同无效。故 需进一步认定,宅基地上的房屋能否在集体经济组织成员与非集体经济 组织成员之间流转。首先,农村宅基地的取得是无偿的。宅基地使用权 作为生活资料,是集体经济组织成员权的一部分,是一种资格权,也因此 成为集体所有权的实现形式,属于集体所有权内部运作范畴,基于成员权 的理论基础,即本集体经济组织成员基于成员资格得以无偿取得宅基地 使用权。其次,坚持“一户一宅”原则。如何界定“一户”“一宅”,原 则上,“一户”按照户籍管理中的“户”来确定,但应灵活掌握,体现公 平合理的原则;“一宅”顾名思义,应指“住宅”,一户只能有一处住
宅。再次,根据《物权法》和《土地管理法》的规定,宅基地使用权的目 的具有特定性,即首先保障本集体经济组织成员的居住权,只能用来供农 村村民建造住宅及其附属设施,并留有其所有权。最后,根据“地随房
走”的一般原则,宅基地上的房屋可以自由买卖,则导致宅基地使用权与 房屋一并实现流转。综上,如果宅基地上的房屋能够在集体经济组织成 员与非集体经济组织成员之间流转,则与设立宅基地使用权的初衷背道 而驰,集体土地所有权也必将成为一个空壳。
编写人:山东省莱西市人民法院 白文莉