——周某荣诉广州市白云区永平街东平村官田经济合作社、广州市 白云区永平街东平经济联合社合作开发房地产合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
广东省广州市中级人民法院(2018)粤01民终字第3128号民事判决书 2.案由:合作开发房地产合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、上诉人):周某荣
被告(反诉原告、被上诉人):广州市白云区永平街东平村官田经济 合作社(以下简称官田经济合作社)
被告(被上诉人):广州市白云区永平街东平经济联合社(以下简称东 平经济联合社)
【基本案情】
2013年9月18日,原告(乙方)与被告官田经济合作社(甲方)签订《广 州市白云区永平街东平村官田经济合作社建设作合开发协议》,甲方拥 有城镇农村集体建设用地一块,集体所有权土地用地使用证属于官田经 济合作社名下的农村集体土地,控规为“教育科研”土地面积为9158平
方米。乙方负责投资本协议约定的建设项目“教育科研大厦”资金。甲 方同意以甲方自有的0.9185公顷集体建设用地使用权与乙方共同合作开 发建设农村村民教育科研综合楼。不得用于商品房开发和住宅建设,村 公共建设设施、公益事业用地除外。合作收益分配:甲方按照该项目双 方约定建设建筑容积率总面积甲方共占30%,乙方按照该项目双方约定建 设建筑容积率总面积共占70%。乙方有权将分配比的70%集体建设用地使 用权及地下和地上建筑物的使用权及其他附着物转让、出租、转租和抵 押使用权,以回收该项目的建设成本。甲方同意将房屋产权使用证件(原 件)交乙方保管,乙方每套房屋以甲方名义有权转让房屋的使用权,签订 过户交易协议,注明过户交易的房屋面积和建筑面积以及时间权限,但不 能办理商品房产权证,只能将总房产权使用证复印加盖甲方公章交给各 套新房户业主存档。考虑到当地出租力有限,在该项目没有完成前,甲方 不得从事其他商业性开发与农民住宅审批;该项目建成后,甲方考虑到居 住人口较多,相应做点功能配套设施,如日杂、百货、文化场所等。
涉案《合作开发协议》项下地块产权人为东平经济联合社农民集 体,并由被告官田经济合作社使用,属于集体建设用地,2013年控规控制 为教育科研设计用地、道路用地;并于2016年被政府纳入广州市白云区 永平街东平村原玻璃厂的“三旧改造”项目范围,现行控规为商业金融 业用地、公共交通场站用地及道路用地。
双方合作开发事宜于2013年9月11日、2013年10月18日经官田经济 合作社以会议纪要形式予以表决,会议纪要经参会社员签名,并加盖公
章。其中,2013年9月11日的会议纪要第2点载明合作项目性质:农村农
民“教育科研”综合楼项目:商业、公寓,一、二层为商业,三层以上为 公寓,地下层设停车场。2013年10月18日的会议纪要第8点载明项目的布 局情况:地下设停车场(一层),停车场投资1800万元左右,一、二层为商 业,三层以上为公寓,预计十层左右。
协议签订后,原告向官田经济合作社支付了保定金合计1500万元。
原告就涉案地块项目的建设分别支付了项目砌围墙工程费572944元、土 地钻探费102000元、测绘工程费17512元、项目测量费32746元、道路租 赁费350000元、工地挖基础余泥运送费2万元等。
2016年1月21日,原告(丙方)与被告东平经济联合社(甲方)、官田经 济合作社(乙方)签订《协议书》,三方就乙方与丙方合作兴建“广州市 白云区东平官田大厦(即儿童主题商业综合体)”项目有关手续及所需费 用问题进行约定。
2017年1月,原告向两被告发出关于尽快办理白云区东平官田大厦项 目的三资管理平台递件手续的催告函,被告官田经济合作社收到该函后 于2017年2月10日向原告发出《终止合同通知书》。
广东省地质物探工程勘察院于2013年12月9日出具的《广州市白云 区永平街东平经济联合社官田经济合作社教育科研综合楼岩土工程详细 勘察报告》 (编号:DEE20131201)。而原告当庭补充提交的《建设工程勘 察合同(一)》载明工程的名称为“广州市白云区永平街东平村官田经济 合作社公寓”。
原告周某荣诉请:1.要求两被告继续履行《广州市白云区东平村官 田经济合作社建设合作开发协议》;2.合作开发的土地使用权归原告所 有,流转使用权的收益归原告所有;3.两被告向原告返还原告已经支付的 保定金1500万元。被告官田经济合作社反诉要求原告立即交还土地。
【案件焦点】
1.《广州市白云区东平村官田经济合作社建设合作开发协议》的效 力问题;2.合同如无效的处理,场地能否返还。
【法院裁判要旨】
广东省广州市白云区人民法院经审理认为:本案的争议焦点是涉案
《合作开发协议》的效力问题。首先,原告与官田经济合作社约定共同 合作建设农村村民“教育科研”综合楼;同时原告称“三资”管理审查 备案表以及涉案工程勘察报告载明涉案地块将投资建设为教育科研楼。 但从涉案《合作开发协议》约定的内容看,原告与官田经济合作社约定 房屋建成后的合作收益分配比例为被告官田经济合作社占建筑总面积的 30%,原告占建筑总面积的70%,原告有权将分配比的70%集体建设用地使 用权及地下和地上建筑物的使用权及其他附着物转让、出租、转租和抵 押使用权,以回收该项目的建设成本。同时,《合作开发协议》第五条约 定项目建成后,官田经济合作社同意将房屋产权使用证件(原件)交原告 保管,原告就每套房屋以官田经济合作社名义有权转让房屋的使用权,签 订过户交易协议,注明过户交易的房屋面积和建筑面积以及时间权限,但 不能办理商品房产权证,只能将总房产权使用证复印加盖官田经济合作 社公章交给各套新房户业主存档。《合作开发协议》第六条第四项约定 项目建成后,原告可依据城乡房地产价格自主定价。其次,涉案地块项目 系经过被告官田经济合作社的社员表决通过,2013年9月11日及2013年10 月18日的会议纪要中均载明合作项目性质或布局情况为商业、公寓,
一、二层为商业,三层以上为公寓,地下层设停车场,预计为十层左右。
最后,原告当庭提交的《建设工程勘察合同(一)》载明工程的名称
系“广州市白云区永平街东平村官田经济合作社公寓” 。同时,结合广 东省地质物探工程勘察院函复内容,2013年7月就涉案项目签订的是广州
市白云区永平街东平村官田经济合作社公寓的工程勘察合同,并提
交“公寓”的勘察报告。函复内容称因官田经济合作社通知更改了项目 名称,但本案现无证据证实官田经济合作社曾通知广东省地质物探工程 勘察院更改项目名称。综上,结合全案证据,原告与官田经济合作社就涉 案地块项目实际上是拟建公寓楼,公寓楼属于房地产建设项目,与农村村 民“教育科研”综合楼并不相同,故涉案《合作开发协议》应视为原告 与被告官田经济合作社合作开发房地产的权利义务协议。原告称涉案地 块项目是建设农村村民“教育科研”综合楼的意见,理据不够充分,本院
不予采信。原告与官田经济合作社均无房地产开发资质,且无证据证明 自涉案《合作开发协议》签订至今涉案地块的建设依法办理了相关规划 报建手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷 案件适用法律问题的解释》第十五条规定,双方签订的《合作开发协
议》应为无效合同。原告主张合同合法有效的意见,不符合法律规定,本 院不予采纳。经本院释明涉案《合作开发协议》的效力问题,原告坚持 认为协议有效且不变更诉讼请求,故对原告主张要求两被告继续履行涉 案《合作开发协议》的诉讼请求,法院不予支持。
根据法律规定,因合同无效,双方因合同取得的财物应相互返还。原 告应当将涉案地块的使用权交还被告官田经济合作社,故对原告主张将 合作开发的土地使用权归其所有,流转使用权的收益归其所有的诉讼请 求,本院不予支持。对被告官田经济合作社反诉主张原告返还土地的诉 讼请求,本院予以支持。原告签订涉案《合作开发协议》后向被告官田 经济合作社支付了保定金1500万元,被告官田经济合作社应当予以返还, 且被告官田经济合作社同意予以返还,现原告主张官田经济合作社返还 1500万元保定金合理合法,本院予以支持。对于原告要求被告东平经济 联合社返还保定金1500万元,没有事实依据,本院不予支持。原告与被告 官田经济合作社均非具备房地产开发资格之主体,却签订了涉案《合作 开发协议》,双方对《合作开发协议》无效均存在一定的过错,对原告主 张两被告支付违约金1500万元的诉讼请求,本院不予支持。
原告不服一审判决,上诉至广东省广州市中级人民法院,广东省广州 市中级人民法院二审维持原判。
【法官后语】
《合同法》第五十二条第三项规定以合法形式掩盖非法目的合同无 效。《合作开发协议》的性质应当根据当事人的权利义务作出认定,而 不是以建设项目的名称确定。《合作开发协议》约定的地块规划为建设
用地,但因其仍属于农民集体所有,故只能用于农民或者农村集体经济组 织的建设项目。而原告并非该地块所属的农村集体经济组织的成员,且 《合作开发协议》约定,房屋建成后的合作收益分配比例为官田经济合 作社占建筑总面积的30%,周某荣占建筑总面积的70%,周某荣有权将分配 比的70%集体建设用地使用权及地下和地上建筑物的使用权及其他附着 物转让、出租、转租和抵押使用权;官田经济合作社同意将房屋产权使 用证件(原件)交周某荣保管,周某荣就每套房屋以官田经济合作社名义 有权转让房屋的使用权,签订过户交易协议,注明过户交易的房屋面积和 建筑面积以及时间权限,但不能办理商品房产权证,只能将总房产权使用 证复印加盖官田经济合作社公章交给各套新房户业主存档;房屋建成后 周某荣可依据城乡房地产价格自主定价。上述约定,足以证明《合作开 发协议》约定的项目大部分是用于对外销售的公寓楼,而非农村集体经 济组织自用的建设项目,故《合作开发协议》的性质为合作开发房地产 合同。上述周某荣分配得70%集体建设用地使用权的约定,违反了《土地 管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转 让或者出租用于非农业建设”的规定。《广东省高级人民法院关于审理 建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第十五条规定“合作开发房地产 合同是指当事人订立的以提供出让建设用地使用权、资金等作为共同投 资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议” 。本案的 《合作开发协议》符合合作开发房地产合同。
官田经济合作社与周某荣均不具备房地产开发经营资质,依法不得 从事房地产开发经营活动,且双方均未依法领取建设用地规划许可证和 建设工程规划许可证,因此,双方签订的《合作开发协议》因违反法律、 行政法规的强制性规定而无效。但需要注意,根据《广东省高级人民法 院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第十四条规定“合同 约定设立房地产项目公司进行房地产开发经营的,该合同为公司设立合 同,当事人以签约人均不具备房地产开发经营资质为由主张合同无效的, 不予支持”对不具备房地产开发经营资质,但约定设立房地产项目公司
开发的不以不具备房地产经营资质认定合同无效。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法 律问题的解释》第十五条关于合作开发房地产合同的当事人双方均不具 备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效的规定,强调的是合作开发 房地产合同的当事人应当具备房地产开发经营资质的问题,故适用于本 案原、被告双方。
对《合作开发协议》签订后申报的建设项目为青少年教育培训中心 或者儿童主题商业综合体,但《合作开发协议》性质的约定并未被撤销 或者变更,原告起诉提出的继续履行《合作开发协议》,合作开发的土地 使用权及流转使用权的收益均归其所有的诉讼请求,亦说明《合作开发 协议》的上述约定并无发生变更。
真正的合作开发合同的法律责任,合作开发房地产合同,是指当事人 订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担 风险合作开发房地产为基本内容的协议。实践中往往是负责出资金的合 作一方对外签订施工合同。如果对外拖欠工程款,房地产合作开发的合 作各方应当对发包人欠付工程款承担连带责任,合作开发各方共同投
资、共享利润、共担风险,符合合伙的特征,应当按照合伙的规定对外承 担连带责任。合作开发房地产,建筑物属于合作开发各方的共有财产,共 有人对共有财产产生的债务对外应承担连带责任。《物权法》第一百零 二条规定:因共有的不动产或动产产生的债权债务,在对外关系上,共有 人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有 人不具有连带债权债务关系的除外。
分真合作和假合作。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权 合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定:合作开发地产合同约定提供 土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土 地使用权转让合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担
经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。合作开发 房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货 币的,应当定为借款合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人 不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租 赁合同。假合作中,由于一方当事人不承担经营风险,只收取固定利益, 不符合合伙的特征,对建筑物也没有共有关系,不承担经营风险的一方当 事人不应当对外承担连带责任。
编写人:广东省广州市白云区人民法院 陶向军
