——洪某灿诉蔡某玲、蔡某善确认合同无效案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省临海市人民法院(2017)浙1082民初8525号民事判决书 2.案由:确认合同无效纠纷
3.当事人
原告:洪某灿
被告:蔡某玲、蔡某善 【基本案情】
洪某灿系洪某文、蔡某女(两人均已亡故)的独生子。洪某文、蔡某 女生前在临海市白水洋镇桥头蔡村建有2间二层楼房和1间平屋,且在该 房屋后面有承包田地0.109亩。为了自己晚年的生活方便,洪某文、蔡某 女(约在2003年)将2间二层楼房屋中的西灿头一间及屋后承包地0.07亩 借与蔡某玲、蔡某善使用,交换条件是二人免费向洪某文、蔡某女提供 自来水和蔬菜。洪某文于2015年2月28日亡故、蔡某女于2015年10月7日 亡故。此后,洪某灿欲收回父母借给蔡某玲、蔡某善使用的房屋和承包 地未果。洪某灿认为蔡某玲、蔡某善所出具的房屋买卖契约系洪某文、 蔡某女在受诱骗情况下由他人执笔所立,并非洪某文、蔡某女的真实意 思,且蔡某玲没有签名同意、没有支付交易款,故该房屋买卖契约没有法
律效力。案件审理过程中洪某灿撤回与承包地有关的诉讼请求。蔡某 玲、蔡某善认为洪某文、蔡某女已将诉争房屋及土地出卖给其二人,并 签订了房屋买卖契约,交付了购房款,该房屋买卖合同成立且生效,蔡某 玲、蔡某善二人已按照约定为洪某文、蔡某女提供了自来水和蔬菜,并 未违约。诉争房屋系其二人所有,且洪某灿并非合同当事人无权要求返 还。
【案件焦点】
1.洪某灿并非登记的房屋所有权人,其能否作为原告提起确认合同 无效之诉;2.签订的农村房屋买卖合同是否具有无效的情形。
【法院裁判要旨】
浙江省临海市人民法院经审理认为:我国农村宅基地所有权属于农 民集体,宅基地具有“一户一宅、面积法定、主体特定”等特征,其使用 权的取得源于集体经济组织成员权,具有专属性,其转让和流通受到严格 的限制。我国房屋转让实行“房地一致”的原则,故本案诉争房屋的转 让必然导致宅基地使用权的转让。宅基地的使用权属于房屋所有人,建 造在宅基地上的房屋属公民个人所有,可以继承。洪某灿享有继承洪某 文、蔡某女所有的房屋的权利,也享有使用房屋所占的宅基地的权利。
而洪某文、蔡某女与蔡某玲所签订的农村房屋买卖合同的效力必然会对 洪某灿所实际享有的权利以及承担的实体义务产生影响,故洪某灿的主 体适格。
洪某文、蔡某女诉争房屋以5000元价格出卖给同一集体经济组织成 员被告蔡某玲,并签订农村房屋买卖合同,款项已实际交付。依据《中华 人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定,农村房屋可以在同 一集体经济组织成员之间流转,因此该合同未违反国家法律、行政法规 的强制性、禁止性规定,应认定该合同成立且生效。该房屋转让后,由蔡 某玲、蔡某善修缮并居住使用至今,已对房屋形成了稳定的占有关系,当
事人之间应践行诚实信用原则,其交易安全应受法律保护。
浙江省临海市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条,
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国土地管 理法》第八条第二款、第六十二条第一款和第四款规定,作出如下判决:
驳回原告洪某灿的诉讼请求。 【法官后语】
宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地依法属于村农民集 体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。农民集体所有 的土地可以依法确定给个人使用,使用土地的个人有保护、管理和合理 利用土地的义务。《土地管理法》第六十二条第四款规定,农村村民出 卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。从该法条可看出,法律对 已经拥有宅基地的,出卖或出租后不得再申请宅基地,并未明确禁止农村 房屋的买卖,但是,农村房屋买卖合同的生效除要符合《合同法》第五十 二条的规定外,还应符合《土地管理法》的有关规定。本案的农村房屋 买卖合同有效,主要有以下理由:
首先,本案诉争房屋系在同一集体经济组织成员之间流转。在实践 中,以买受人身份作为划分标准,可以将房屋买卖合同划分为三类:一是 像本案为本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖。村民资格是成员享 有本集体经济组织权益的直接依据,同集体经济组织成员之间的房屋买 卖应为有效。二是本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售农 村房屋,应当无效,但以下方式可除外: (1)若能在法庭辩论终结前取得出 卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的,可以认 定合同有效; (2)经该集体经济组织同意(村民大会、村民代表大会有效 决议等)的; (3)经有关部门批准落户的等。三是城镇居民购买农村居民 房屋,一律认定为无效的合同。宅基地使用权的取得源于集体经济组织 成员权,具有专属性,其转让和流通受到严格的限制。我国房屋转让实
行“房地一致”的原则,故农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转 让。具体到本案中,本案的出卖人及买受人均系同一集体经济组织成员, 二者之间关于房屋的买卖并没有影响到该集体经济组织的利益。且房屋 买卖合同签订,经过村书记、村会计等人的确认,在房屋买卖之后,蔡某 玲、蔡某善按照合同约定支付了对价,并为出卖人提供了水和蔬菜,履行 了合同的义务,现该房屋也被买受人实际居住并使用,对房屋形成了稳定 的占有关系,故洪某灿的父母将房屋出卖给同一集体经济组织成员不违 反国家法律法规的强制性、禁止性规定。
其次,本案农村房屋买卖未违反“一户一宅”的规定。农村村民一 户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市 规定的标准。农村村民住宅用地,经乡镇人民政府审核,由县级人民政府 批准。农村房屋买卖合同的效力,除了将农村房屋买卖有效范围局限于 集体经济组织内部人员,买受人也应当符合宅基地分配、使用的条件。
宅基地的使用面积应当符合规定。有相当一部分的判决将《土地管理
法》第六十二条的规定定性为“效力性强制性规定”,当农村房屋买卖 违反“一户一宅”原则时,该合同被认定为无效。我们认为,《土地管理 法》第六十二条,“一户一宅”原则系对农户再行申请宅基地的限制,如 果将原有宅基地上住宅房屋出卖或者出租后,不能再行申请另处宅基
地。相反,上述法律条文中也间接肯定了村民出卖住房的行为,只是禁止 卖房后再次申请宅基地,所以“一户一宅”的规定属行政管理性规定,并 非效力性规定。在实践中,存在因违反“一户一宅”原则导致房屋不能 办理过户登记的情况,对于此类现象,因买受人购买的房屋与原来所拥有 的宅基地面积超过标准,房屋管理部门不予登记,但村民可通过拆除多余 面积以达到过户登记的目的。从法理上看,过户登记是房屋买卖合同当 事人的义务之一,不是合同的有效要件。故即使房屋买卖违反了“一户 一宅”的原则,在其他条件符合的情况下,不影响房屋买卖合同的效力。
基于农村房屋买卖的严格限制,出卖人和买受人应当充分考虑农村
房屋买卖的风险,出卖人在出卖房屋后,不能再申请宅基地,而出卖人往 往依据买受人违反“一户一宅”原则主张合同无效,却不能获得支持。
而农村房屋买卖合同涉诉的原因,很大一部分在于一方主动违约,而且恶 意者往往还能找出一定的法律依据。各方当事人在不违反法律法规的情 形下,都应当按照诚实信用原则,履行自己的义务。本案裁判结果,给农 村房屋买卖敲响警钟。
编写人:浙江省临海市人民法院 林茜
