——王某山诉陶某河、陶某冰房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省滨州市滨城区人民法院(2017)鲁1602民初第2848号民事判决 书
2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告:王某山
被告:陶某河、陶某冰 【基本案情】
被告陶某河与被告陶某冰系父子关系。2017年2月6日,原告王某
山(买方、乙方)、被告陶某河(卖方代理人、甲方)与第三人(第三方、
丙方)签订房屋买卖合同,约定,甲方将位于滨州市渤海十六路以东、北 新开河以南格林春天7号楼2单元××室,主房148.42平方米,附房地下车 库一套出售给乙方;房屋总价为1075000元;付款方式:分两次付款,乙方 应在签订本合同当日向甲方支付定金50000元,于3个工作日内支付甲方 750000元,后期抵作房款,于2017年6月30日前将剩余房款275000元支付 甲方,同时甲方携带相关证件协助乙方到房管部门办理房屋过户手续,任 何一方超出期限视为毁约,违约方需支付对方总房款1%的违约金;交房前
物业费由甲方付清,交房后一切费用由乙方负责;甲方需积极配合乙方办 理过户等相关手续,办理过户所产生的费用均由乙方承担;第三方全程配 合甲乙双方办理过户和贷款手续,第三方作为协调方、见证方,对此次交 易作出公证;甲方在收到房屋总款的10个工作日内将位于该房产上的全 部户口迁出;甲方在收到房屋总款的同时将房屋钥匙、电卡交与乙方。
甲方(代理人)落款处陶某河签字捺印,乙方落款处王某山签字捺印予以 确认。
2017年2月24日,原告王某山向被告支付购房定金50000元。同日,被 告陶某河出具购房定金收条。
2017年2月26日,原告王某山以银行转账形式向被告陶某河支付购房 款750000元。2017年2月28日,被告陶某河向原告王某山出具收条,载明 收到王某山购买格林春天7号楼2单元××室购房预付款75万元,等陶某 冰2017年6月中旬回国办理房屋过户手续。
2017年6月14日,被告陶某河与第三人工作人员去滨州市房地产管理 局核验房源,并在涉案房屋存量房房源核验申请表申请人落款处代签陶 某冰。后陶某冰回国,与第三人工作人员一同去滨州市房地产管理局咨 询涉案房屋过户事宜。
涉案房屋于2011年办理房产证。签订上述合同时,被告陶某河将房 产证原件及涉案房屋钥匙放到第三人处,后交付原告王某山。后被告不 协助办理过户。
【案件焦点】
被告陶某河处理涉案房屋的行为是否构成表见代理。 【法院裁判要旨】
山东省滨州市滨城区人民法院经审理认为:首先,被告陶某河与被告
陶某冰系父子关系,该身份关系使原告王某山有理由相信被告陶某河得 到了被告陶某冰的授权。因为在日常生活中,父亲代理儿子办理出售房 屋事宜,符合一般的生活经验。其次,该房屋系被告陶某冰父母主动联系 第三人房产中介进行出售,且在办理出售房屋的过程中,也并未出现异常 现象足以使原告王某山对被告陶某河的代理权产生怀疑。从被告陶某河 与原告王某山签订的房屋买卖合同内容来看,该合同约定“ 甲乙双方在 平等自愿的基础上,就甲方将房屋出售给乙方……”而在甲方(代理人) 落款处被告陶某河签字捺印,由此可见,作为出售房屋的一方,父亲陶某 河表明了儿子陶某冰为房屋登记所有权人,并代儿子陶某冰在房屋买卖 合同上签字,后收取了原告王某山支付的购房款。被告陶某冰自2015年 长年在国外读书,涉案房屋于2011年办理房产证,当时被告陶某冰尚未成 年,至今尚在读书。第三人的陈述能证明陶某河在签订房屋买卖合同时 明确表示该房屋系陶某河购买并有权处分。最后,被告陶某河与原告王 某山签订合同过程中,不仅涉案房屋由被告陶某河管理使用,而且提供了 房屋的所有权证原件和钥匙,且被告陶某河将房产证及钥匙通过第三人 交付原告王某山。该行为足以使原告王某山相信被告陶某河具有出售房 屋的代理权。综合以上分析,原告王某山作为购房人已经尽了合理的注 意义务,有理由相信被告陶某河已经取得被告陶某冰同意代为处分涉案 房屋,被告陶某河的行为构成表见代理,被告陶某河处分涉案房屋的后果 应由被告陶某冰承受。该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示, 不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。当事人均应按照合同 约定依诚实信用原则全面履行自己的义务。
原告王某山已依约将涉案购房款80万元交付被告陶某河。现原告王 某山要求继续履行合同,协助办理过户手续,于法有据,本院予以支持。
因房屋买卖合同系双务合同,原告王某山作为买受人应依约在被告陶某 冰协助其办理过户手续时支付余款275000元。现为避免诉累,本院对继 续履行、协助过户及原告王某山应支付被告陶某冰的后续房款275000元 一并作出处理。两被告的辩称,本院不予采纳。
【法官后语】
《合同法》第四十九条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者 代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代 理权的,该代理行为有效。被告陶某河与被告陶某冰系父子关系,该身份 关系使原告王某山有理由相信被告陶某河得到了被告陶某冰的授权。被 告陶某河与原告王某山签订合同过程中,不仅涉案房屋由被告陶某河管 理使用,而且还提供了房屋的所有权证原件和钥匙,且被告陶某河将房产 证及钥匙通过第三人交付原告王某山。该行为足以使原告王某山相信被 告陶某河具有出售房屋的代理权。该房屋买卖合同系双方当事人的真实 意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。当事人均应 按照合同约定依诚实信用原则全面履行自己的义务。
本案实质是由于房价上涨,面对巨额利益,被告以各种理由拒绝履行 合同。本案例具有很强的代表性。随着房价的不断上涨,房屋买卖双方 在交易过程中发生纠纷的数量也不断上升,其中大多数是卖方反悔提出 涨价。合同双方当事人应当遵守诚实信用原则,按照约定全面履行自己 的义务。房价涨跌属客观现象,房屋交易中买卖双方都存在一定的风险, 但双方当事人一旦签订房屋买卖合同,合同对双方就都有约束力。在签 订合同之前,双方当事人对房产市场要有自己清醒的认识。有的卖方签 订合同后,觉得自己卖得便宜了,有的买方在签订合同后觉得自己买贵
了。对于这种情况,法院在审判中一般要遵循自愿原则和诚实信用原则, 维护合同和交易的稳定性。
编写人:山东省滨州市滨城区人民法院 宋传媛
