——王某、密某海诉魏某、韩某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2017)京02民终10667号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):王某、密某海 被告(被上诉人):魏某、韩某 【基本案情】
2016年8月21日,密某海、王某(买受人、乙方)与韩某、魏某(出卖 人、甲方)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:出 卖人所售房屋坐落为北京市丰台区大井北里×号楼×层×603号(以下简 称603号房屋);该房屋成交总价为230万元;出卖人应当在该房屋所有权 转移之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手 续,如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买 受人支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15 日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约
金。签订上述合同后,双方依约履行。2016年10月28日,双方办理了房屋





权属转移登记手续,10月31日,王某、密某海取得603号房屋所有权证。
另查,户籍管理部门登记603号房屋有案外人即原房屋产权人王某芝 及其弟王某会的户口。韩某、魏某称于11月20日左右得知603号房屋有 原房主户籍未迁出,遂于12月9日告知王某、密某海,王某、密某海认可 韩某、魏某于12月9日告知此事,但否认韩某、魏某系在房屋交易后得知 此事,坚称韩某、魏某在进行房屋交易时承诺房址无户口,双方各持己
见。2016年12月,王某芝户籍已迁出,王某会户口至今未迁出。
【案件焦点】
1.如何确定购房人实际损失的构成及证明责任;2.二手房交易中户 口纠纷的法律适用问题。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为:依法订立的合同具有法律约束 力。王某、密某海与魏某、韩某签订《北京市存量房屋买卖合同》,系 双方真实意思表示,内容未违反相关法律规定,该合同有效。涉案房屋目 前仍有案外人户籍未迁出,魏某、韩某作为房屋出售人,应当依合同承担 违约责任,根据魏某、韩某违约事实及情节,结合实际情况,合同约定的 户口迁出违约金数额过高,法院予以调整。双方所签合同未就户口迁出 保证金作出约定,王某、密某海要求魏某、韩某返还迁出保证金2万元, 缺乏事实及法律依据,法院不予支持。王某、密某海要求赔偿误工费、
交通费及房租,未向法院举证,且缺乏法律依据,法院不予支持。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十 条之规定,作出如下判决:
一、韩某、魏某于判决生效后七日内给付密某海、王某违约金 10000元;





二、驳回密某海、王某的其他诉讼请求。
王某、密某海不服一审判决,提出上诉。北京市第二中级人民法院 经审理认为:依法成立的合同,受法律保护。本案中,魏某、韩某与王
某、密某海签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人的真实意思表 示,内容不违反法律、行政法规之效力性强制性规定,合法有效。双方均 应依约行使权利、履行义务。合同明确约定魏某、韩某办理户口迁出手 续的期限,但603号房屋在原有户口迁移问题上出现逾期。因此,王某、
密某海有权要求魏某、韩某承担户口逾期迁移的违约责任。
现王某、密某海上诉主张主要集中在认为一审判决下调违约金数额 后确定的违约金数额过低一节。须指出,关于违约金的具体数额,一审法 院依据魏某、韩某违约事实及情节,结合王某、密某海可能因户口迁移 逾期导致的实际损失,酌情下调了合同约定标准的违约金数额,并无不
当。
此外,王某、密某海主张返还户口保证金2万元,赔偿误工费、交通 费及房租4500元,未提供有此户口保证金之约定及违约金之外仍不足以 弥补其二人实际损失之相应证据,故该上诉主张,亦不予支持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案中,魏某、韩某与王某、密某海签订的《北京市存量房屋买卖 合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规之效力性强制 性规定,合法有效,双方均应依据合同行使权利、履行义务。上述合同就 出卖人户口迁移行为明确约定了违约责任及违约金的计算标准,为出卖 人魏某、韩某未能如约迁移户口情形出现时买受人王某、密某海主张违





约金提供了合同依据。本案中,户口迁移问题的合同条款系存量房屋交 易中住建委示范合同存在的条款。
实践中,合同约定出卖人承担协助迁移户口是否仅指出卖人家庭户 口。笔者认为,原有户口的字面理解不应仅包括出卖人家庭户口,应涵盖 交易房屋处全部登记户口。自身原因问题应如何理解?也就是出卖人往 往抗辩其无法左右非己方家庭人员户口迁移,那么实践中出卖人究竟应 如何履行督促第三方人员户口迁移,审理中发现二手房交易中户口迁出 问题与房屋交易过户不同步的情况常有发生,为探究上述问题成因,笔者 曾通过走访北京市公安局人口总队获悉该类问题出现的根源应是待迁出 户口存在再落户障碍导致。比如,老年人卖房养老现象,卖房后老年人如 搬至养老院居住生活,新出现的居住地址无法办理落户,在这种情况下就 会出现迁不走户口的情况。甚至有的案件中死亡人口仍无人办理销户手 续。还有售房后选择租房居住的,租住房屋往往也不能办理落户。我国 户籍管理中的上述落户政策,均有可能导致二手房连环交易中涉案交易 处户口无法迁出。
在此情况下,强调本单交易的出卖人承担户口未依约迁移的违约责 任是否具备法律依据。答案是肯定的。依法成立的合同对当事人具有法 律约束力。当事人如在合同中明确约定有户口迁移的期间,逾期即应承 担合同法上的违约责任。至于第三方户口未迁出的责任认定问题,依据 合同相对性原则由合同主体双方互担合同责任,后无过错方可向第三人 追责亦具备法律依据。案外人的户口未迁移并非出卖人的自身原因,且 因涉及公安机关的行政管理职权,户口迁移行为本身系公安机关的具体 行政行为,不属于人民法院民事案件的主管范围,但法院可处理民事合同 纠纷中的违约责任确认及违约金的确定问题。
此外,从法律价值角度分析,房屋出卖人系缔约时的产权人,其在出 售房屋时对房屋的原有户口登记情况应是知悉并了解的。即便不清楚, 出卖人作为登记产权人较之购买人及房屋交易的居间服务机构都具备更





为便捷的查询条件,故应推定其在出售自己房产时对房屋处的户口情况 是明知的,在此前提下如出卖人自愿就户口迁移约定期限并约定违约责 任,其就应对此约定承担合同责任。
综上,配合迁移户口不是本案中魏某、韩某作为原产权人出售房屋 时的附随义务,而是合同双方的约定义务。案外人户口未在合同约定的 时间内迁出,合同主体魏某、韩某存在违约行为,其应承担相应的违约责 任。
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的 解释(二)》之规定,该类案件往往存在违约方抗辩下调违约金的情况。
司法实践中,最终判决酌情下调了违约金的情况也较为普遍。我国违约 金适用采填平原则为一般性原则,惩罚性违约金适用原则为特殊,上述违 约金的性质为司法实践中比照实际损失调整违约金亦提供了法理依托。
购房人无法证明实际损失发生的情形较为普遍。所购房屋处留有他 人户口未迁移,并不必然影响买受人家庭落户,已完成产权转移登记的买 受人有条件依据产权证在公安机关办理落户手续。且购买房屋之根本合 同目的仍应为获得房屋产权,实现对房屋的占有、使用、收益、处分,买 受人上述权利并不会因所购房屋处仍有他人户口而导致受损,故买受人 基于他人户口的未迁移而导致显见损失之情形并非普遍状态;具体损失 亦模糊。上述因素为出卖人提出酌减违约金抗辩的情况下,法院下调违 约金提供了事实依据。
司法实践中如法院认为违约金显著超过实际损失,应依职权释明当 事人可以提出酌减的抗辩。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷 案件适用法律问题的解释》第二十七条规定,买卖合同当事人一方以对 方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无 效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的, 人民法院应当就法院若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约





金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立而未予释明,二审法院认为应 当判决支付违约金的,可以直接释明并改判。
本案中,考虑到双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高,法院依据 魏某、韩某违约事实及情节,结合王某、密某海可能因户口迁移逾期导 致的实际损失及王某、密某海未提供证据以证明违约金之外仍不足以弥 补其二人实际损失之相应证据等因素,对魏某、韩某应支付的违约金数 额酌情下调至1万元,较为恰当。
关于违约金过高的判断标准,司法实践中违约金的确认和调整尺度 把握不尽一致。对此,笔者认为在违约方提出违约金过高抗辩的前提下 应就违约金是否明显高于守约方的实际损失,结合证据,审查认定。在举 证责任的分配上,首先由违约方出卖人基于酌减违约金的抗辩意见完成 其应承担的足以使法官采信违约金明显过高的初步举证责任,才发生举 证责任的转移,后由买受人承担其存在显见已发生之具体损失的进一步 举证。
合同案件个案存在特殊性,应结合个案中当事人具体证据判断实际 损失的存在及大小,不应一概而论。比如,有的购房人主张户口的迟延迁 移导致其购买学区房获得较为优质就学资源的合同目的无法实现,在此 类涉学区房诉讼中,当事人于通常交易房屋获得产权目的之外附加了购 买房屋获得产权进而获取优质就学资源的特殊目的,就此应于合同约定 及价格条款中具体体现。此外,审理涉学区房纠纷中还应区分买受人因 自身对落户问题认识偏差导致落户延迟的情形是否存在,守约方因自身 原因不当扩大的损失,不在违约方应承担的违约赔偿责任范围之内是合 同法违约责任确认之共识。综上,当交易双方约定具体购房目的包含获 得优质学区就学指标时,出卖人的户口迟延迁移导致就学指标获取出现 障碍,可认定违约已导致购房人的购房上学目的落空,交易价值严重受
损,上述损失可作为买受人的实际损失,获得赔偿。司法实践中,还出现 了对就学指标进行保全的判例。法官提示如买受人发现出卖人的违约行





为可能导致其购房落户获得就学指标的合同目的显见受损,可申请人民 法院作出诉讼行为保全,禁止出卖人擅自使用所售房屋处的就学指标。
有关分段计算违约金的适用问题,违约金分段主张之法律适用原则 为买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金,前诉法院已经 确定出卖人支付违约金,出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额 加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的,应 当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。
因户口迁移行为本身涉及公安机关户籍管理行政职权,可能出现户 口一直无法迁出的情况,在这类案件中,如当事人约定了一个持续性的违 约金计算标准,司法实践中建议先诉案件处理时明确酌情调整违约金的 具体原则、依据及涵盖的损失范围,当后案当事人对户口未迁出的持续 行为再次主张违约金时,便于区别新损失、新事实;便于人民法院较为清 晰结合前后案,认定损失,整体把握违约责任的处理标准。
编写人:北京市第二中级人民法院 李珊