——刘某海诉罗某生房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2017)京02民终2624号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):刘某海
被告(被上诉人):罗某生 【基本案情】
2015年3月27日,刘某海向罗某生购买案涉房屋,双方签订《北京市 存量房屋买卖合同》。关于价款约定:成交价格为人民币730万元,罗某 生应于合同签订当日向刘某海支付定金人民币50万元,定金通过自行交 接方式划转;罗某生采取全款方式支付房屋成交总价款,第一次于网签
后90日内(2015年6月30日),罗某生向刘某海支付人民币660万元,第二次 于办理房屋所有权转移登记当天,罗某生向刘某海支付20万元。关于付 款违约责任约定:除不可抗力外,罗某生未按本合同及补充协议约定时间 付款的,逾期超过10日的,刘某海有权单方解除合同;刘某海选择解除合 同的,应当以书面的方式进行,本合同自刘某海向罗某生发出的书面通知
到达罗某生之日起自动解除。
2015年4月19日,刘某海、罗某生办理网签手续并签订《存量房屋买 卖合同》,该合同载明房屋交易价格为人民币506万元。
另查,刘某海于2013年6月13日与朱某琳登记结婚。同年8月29日取 得上述房屋所有权。经询,朱某琳表示上述房屋系刘某海个人财产,由刘 某海个人全权处分。
【案件焦点】
1.罗某生是否逾期付款并构成违约;2.刘某海是否进行了有效解 除;3.刘某海是否可行使解除权。
【法院裁判要旨】
北京市东城区人民法院经审理认为:依法订立的合同受法律保护。
本案中,根据已查明的事实,刘某某、罗某生签订的《北京市存量房买卖 合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应严格遵守。根据双方签 订的《北京市存量房买卖合同》,罗某生应于网签后90日内(2015年6月 30日)通过自行划转的方式向刘某海支付660万元购房款。在履行过程
中,罗某生未按约定支付上述款项。现双方就罗某生的上述行为是否构 成违约产生争议。根据罗某生提供的其与刘某海之妹刘某波的短信记
录,在上述履行期限届满前,罗某生曾希望刘某海到北京商谈相关问题。 2015年6月29日,期限届满前一天,刘某波还曾回复短信告知罗某生等待 消息。而在履行期限届满后,罗某生与刘某波还曾多次互相发送短息,商 谈履行合同的相关问题。罗某生曾多次询问刘某海回京时间,并表示暂 时将借来支付购房款的资金归还。刘某波均未提出要求罗某生立即付
款,若不付款则解除合同。从上述情形可看出,由于双方约定的付款方式 为自行划转购房款,罗某生基于谨慎原则,要求刘某海来京办理相关手续 并无不当,而刘某海未能在履行期限届满前来京,致使购房款未能支付,
故罗某生未支付购房款的行为并未构成违约。而在履行期限届满后,双 方通过短信沟通,仍在协商如何继续履行合同,同时,在签订合同时,罗某 生先行向刘某海支付了应于房屋产权转移登记当日支付的购房款,刘某 海亦予以接受。基于保护交易原则,刘某海、罗某生签订的《北京市存 量房买卖合同》应继续履行。刘某海以罗某生单方违约为由,要求解除 上述合同,无相关合同及法律依据,法院对此不予支持。
据此,北京市东城区人民法院判决:驳回刘某海的诉讼请求。 刘某海持原审起诉意见提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为:焦点一,关于罗某生是否逾期 付款并构成违约问题。在对付款时间明确约定的情况下,付款方未按照 约定付款,就提出充分理由。主要理由应是就逾期付款得到对方的豁免 或者对方拒绝受领。在没有得到对方同意情况下,应按照约定时间及时 付款。在与收款方沟通时,向对方表示付款意向,并要求对方配合付款, 配合方式表现为提供银行账户等。仅在过程中显示自己具有付款能力, 并无法证明自己逾期付款没有责任。本案中,罗某生对自己付款的事实 无异议,提出了诸多理由,该理由均无法免除自己的逾期责任。根据约
定,合同解除具备了条件。
焦点二,刘某海是否进行了有效解除。在解除生效确认之前,主张已 经解除的,应证明其已向对方发送了解除通知,且对方已收到。本案中, 刘某海主张自己于2016年9月30日发送了解除通知,但该通知是刘某波以 刘某海的名义发送,并非本人发送,而且也无法证明罗某生收到该通知。 所以并未在诉讼前完成了解除。
焦点三,刘某海是否可行使解除权。在解除权消灭前,均可行使解除 权。法律规定,在没有约定解除权行使期限时,经催告对方合理期限内不 行使的,解除权消灭。但并未规定未催告时,解除权是否消灭的问题。一 般理解,法律没有规定,那么未催告就不产生解除权消灭的情况。本案中
出现了对方当事人没有催告的情形。本案是二手房买卖纠纷,对于一手 房买卖纠纷有司法解释规定了“对方当事人没有催告的,解除权应当在 解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”,本案应参 照该规定,弥补在未催告时解除权消灭问题。故刘某海享有解除权,但从 其享有解除权之日到本案行使解除权时,已超过了行使解除权的合理期 限,其解除权已经丧失,所以刘某海无法据此要求解除合同以及办理网签 注销手续。需要指出的是,刘某海不能行使解除权不影响刘某海依据合 同向罗某生主张逾期付款的违约责任。
综上所述,刘某海的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决结果正 确,应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关 于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第 二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第三百三十四条规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
房屋买卖涉及交易双方的重大利益,合同中对双方权利义务都有规 定,双方均应按照约定主张权利、履行义务。无论是权利还是义务,都不 是绝对的,法律对行使方式、主张期限都进行了规定。所以需要注意,避 免导致权利丧失,也减少义务逾期履行导致承担巨大的违约后果。
就本案来讲,涉及当事人的权利义务的争议有三点:一个是买受人的 逾期付款问题,对方未提供账户如何避免逾期付款;一个是如何有效发出 解除通知,避免无效发出或者无法证明的出现;一个是如何避免解除权消 灭。
第一,对于付款问题,买受人的主要义务就是向出卖人及时付款。一
般情况下,双方关于付款的方式都有明确约定。本案中,买受人在约定付 款期限前并没有及时付款。其提出了诸多理由,最后法院没有支持其意 见。那么买受人如何才能避免这样的不利后果?首先,在与出卖人沟通时 积极表达付款意愿,并要求对方配合自己接受款项,留存联系证据;其次, 在对方难以联系等情况下,可以将款项进行提存,避免违约。总之作为义 务一方,其应是主动一方,在交往中对义务履行只字不提,很难认定其对 逾期付款没有责任。
第二,对于解除通知,应按照法律规定处理,由权利人及时通知对方, 通知到达时解除生效。本案中,解除权人并没有自行发出解除通知,只是 让交易过程中参与的亲属发送,效力上不满足有效条件。同时,在对方是 否收到解除通知上,也未留存有效证据,无法证明违约方是否收到解除通 知,所以也会影响解除生效。为了有效实现解除目的,应由权利人或者权 利人的代理人向违约方发送可查实的解除通知。当然最好是双方在合同 中,对邮寄地址、电子邮箱、手机等有效接收方式进行约定,实现联系以 及资料送达的通畅。
第三,对于解除权消灭,应及时行使,否则就应承担相应后果。合同 解除权是一种形成权,依法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方 意思表示即可使合同效力归于消灭,从而对当事人的权利义务产生重大 影响,如果解除权人长期拥有合同解除权,但其既不行使也不放弃,则合 同随时有被解除的可能,将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的 状态,这显然是与《合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法 目的相悖的。因此,合同解除权与其他形成权一样,应受到除斥期间的限 制,如经过合理期限而不行使,解除权则归于消灭。未催告情况下,二手 房交易产生的解除权何时消灭,合同法并没有明确规定,考虑到一手房相 关规定,结合一手房交易与二手房交易的相似性,应参照适用。所以解除 权人在对方未催告下,并非可以恣意依据市场变化来调整法律关系,在解 除权产生之日起一年内不行使的,解除权消灭,这样双方的权利义务关系
便趋于稳定。当然解除权消灭并不意味着违约方不承担违约责任,违约 方在诉讼时效内仍得承担违约责任,这样双方权利义务实现了平衡。当 然,对于违约方并非完全不能作为,在自己违约时,可向对方催告是否行 使解除权,避免自己处于权利义务不确定的尴尬境地,催告后对方合理期 限内不行使解除权,解除权也会消灭。
编写人:北京市第二中级人民法院 高磊
