——牛某理诉北京华鑫置地房地产经纪有限公司居间合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初10734号民事判决书 2.案由:居间合同纠纷
3.当事人
原告:牛某理
被告:北京华鑫置地房地产经纪有限公司(以下简称华鑫置地公司) 【基本案情】
2017年3月25日,在华鑫置地公司的居间下,案外人闫某强(出卖人) 与牛某理(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同日,牛某
理(委托人)与华鑫置地公司(受托人)签订了《房屋购买委托协议》,合 同约定,委托人委托受托人购买位于北京市昌平区北清路1号院小区5号 楼1单元××号的房屋,委托价格为5550000元;委托人委托受托人提供下 列服务并同意支付相应服务费:提供居间服务协助并撮合委托人与上述 房产所有人签订房屋买卖合同,提供过户服务协助办理上述房产的权属 过户手续,协助办理上述房产贷款手续,办理交易房屋的存量房买卖合同 网上签约手续,委托人实际需支付的费用共计50000元;本协议委托期限
至办理完毕房屋转移登记手续为止。上述合同签订后,牛某理向华鑫置 地公司支付了居间费38000元,余款12000元未支付。
2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关 于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告第五条规
定,“本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给 企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条
件:1.名下在京无住房和商办类房产记录的;2.在申请购买之日起,在京 已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税” 。因涉案房屋 系商业用房,且牛某理在京已有住房,故牛某理无法履行《北京市存量房 屋买卖合同》,牛某理称出卖人闫某强已将购房定金返还。
牛某理认为双方签订的《房屋购买委托协议》由于不可抗力的因素 被终止,牛某理无权要求华鑫置地公司继续履行合同,华鑫置地公司同样 须将收取牛某理的中介费予以退还。故牛某理诉至法院,请求判令解除 双方签订的《房屋购买委托协议》,华鑫置地公司退还牛某理中介
费38000元。华鑫置地公司辩称公司已经履行了合同义务,新政出台后, 牛某理没有资格购买涉案房屋与华鑫置地公司无关。
【案件焦点】
1.牛某理要求解除与华鑫置地公司的居间合同关系是否合理;2.若 双方的居间合同不能继续履行,华鑫置地公司是否应当退还中介服务费 用,退还的数额是多少。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为:依法成立的合同,对当事人具有 法律约束力。本案中,原、被告签订的《房屋购买委托协议》系双方当 事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合 法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同所约定的
内容,牛某理与华鑫置地公司之间形成居间合同关系。
涉案房屋属于商业用房,根据京建发〔2017〕第112号文件的规定, 牛某理不再具有购买涉案房屋的资格,其无法继续履行《北京市存量房 屋买卖合同》,故原、被告签订的《房屋购买委托协议》中的相关服务 内容亦无法全部履行,故牛某理起诉请求解除《房屋购买委托协议》的 诉讼请求具有事实及法律依据,本院予以支持。鉴于华鑫置地公司已经 向牛某理提供了促成签订《北京市存量房屋买卖合同》等合同义务,但 未完成协助办理过户手续、协助办理贷款手续、办理网上签约手续等合 同义务,故华鑫置地公司应当退还部分中介费用,本院根据合同的约定及 具体履行情况,酌定华鑫置地公司应退还的数额。
综上所述,牛某理的诉讼请求,理由正当,本院对其请求中的合理部 分予以支持,对其请求中的过高部分不予支持。依照《中华人民共和国 合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条之规 定,判决如下:
一、解除原告牛某理与被告北京华鑫置地房地产经纪有限公司签订 的《房屋购买委托协议》;
二、被告北京华鑫置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内 退还原告牛某理中介费25000元;
三、驳回原告牛某理的其他诉讼请求。
【法官后语】
此案关键在于厘清住房限购政策的出台是否影响到基于房屋买卖合 同而签订的居间服务合同,确定双方约定的居间服务内容不能继续履行 的真实原因,若不能继续履行,那么华鑫置地公司是否应当退还中介服务 费用。
2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关 于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告第五条规
定,“本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给 企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条
件:1.名下在京无住房和商办类房产记录的;2.在申请购买之日起,在京 已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”。
根据双方陈述及审理查明事实,涉案房屋系商业用房且牛某理在京 已有住房,故根据京建发〔2017〕第112号文件的规定,牛某理不再具有 购买涉案房屋的资格,其无法继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。 《房屋购买委托协议》是基于房屋买卖合同而签订的,因为房屋买卖合 同无法继续履行,故牛某理与华鑫置地公司之间的后续中介服务内容已 不可能履行。因此牛某理要求解除双方之间的居间合同关系理由正当, 应予支持。
由于住房限购政策的出台,致使房屋买卖合同无法继续履行并解除, 从而导致居间服务合同中的部分内容无法继续履行,此情形双方均不构 成违约,双方可解除居间合同,居间方可根据已提供的居间服务收取相应 的居间服务费用。本案中,《房屋购买委托协议》中规定了华鑫置地公 司应向牛某理提供的居间服务,包括提供居间服务协助并撮合委托人与 上述房产所有人签订房屋买卖合同,提供过户服务协助办理上述房产的 权属过户手续,协助办理上述房产贷款手续,办理交易房屋的存量房买卖 合同网上签约手续。并约定了委托人实际需支付的费用共计50000元,实 际上,牛某理仅向华鑫置地公司交纳了38000元的中介费用。华鑫置地公 司按照规定已经为牛某理提供了一部分的居间服务,即促成签订《北京 市存量房屋买卖合同》等合同义务,但未完成协助办理过户手续、协助 办理贷款手续、办理网上签约手续等合同义务。由于牛某理已经无法继 续履行《北京市存量房屋买卖合同》,故《房屋购买委托协议》中的协 助办理过户手续、协助办理贷款手续、办理网上签约手续等合同义务亦
没有了履行的基础。华鑫置地公司根据已经完成的合同义务可适当收取 相应的中介服务费,其余的中介费用应当退还,考虑到双方的实际情况, 法院酌定华鑫置地公司应退还的数额为25000元。
编写人:北京市昌平区人民法院 曹松清
